El mercado inmobiliario de primavera desafía las expectativas de que los precios se enfriarían y la competencia disminuiría.
Las tasas hipotecarias más altas generalmente reducen tanto los precios como la demanda, como lo hicieron el año pasado, pero ese no es el caso ahora. Todavía hay muy pocas casas en venta porque los propietarios actuales no pueden permitirse el lujo de mudarse, lo que mantiene los precios altos.
Según CoreLogic, los precios de la vivienda en febrero fueron un 5,5% más altos que en febrero del año pasado. Esta comparación año tras año ha bajado ligeramente, pero el aumento de precios de enero a febrero fue casi el doble de la tasa normal para esta época del año, lo que sugiere que el mercado comenzó fuerte esta primavera a pesar de las tasas de interés más altas.
La tasa de interés promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años alcanzó su pico más reciente en octubre, superando brevemente el 8 por ciento. Luego volvió a caer al rango del 6% durante gran parte de diciembre y todo enero. En febrero volvió a subir más del 7%, lo que debería haber enfriado el mercado.
Pero las ventas de viviendas de nueva construcción, contadas por los contratos firmados durante el mes, aumentaron casi un 6% interanual en febrero. Las ventas pendientes de viviendas usadas, también basadas en contratos firmados, cayeron un 7% este mes en comparación con el año pasado, pero esto no se debió a una falta de demanda.
Efecto de bloqueo
El verdadero problema del mercado inmobiliario actual es la falta de oferta. Hay más listados nuevos esta primavera que el año pasado, pero la oferta todavía está un 40% por debajo de los niveles prepandémicos.
Esto se debe en parte a que los propietarios actuales sufren un efecto de bloqueo: no ponen sus casas a la venta porque el costo de trasladarlas es muy alto.
En los 22 años previos a que la Reserva Federal comenzara a aumentar las tasas de interés en 2022, una mejora a una vivienda que fuera un 25% más cara habría aumentado el pago mensual promedio de capital e intereses del propietario en un 40%, o alrededor de $400 en promedio, dijeron datos. de ICE Mortgage Technology. Mudarse a una casa similar al otro lado de la calle no cambiaría su salario en absoluto.
En marcado contraste, hoy en día el propietario promedio con una tasa hipotecaria casi récord tendría que aumentar sus pagos mensuales en un 132%, o alrededor de $1,800, para mudarse a una casa que es un 25% más cara. Según ICE, comprar la misma casa en la que viven ahora aumentaría su pago mensual en un 60%.
Estos aumentos representan promedios nacionales y pueden variar de un mercado a otro. Por ejemplo, un ascenso aumentaría el pago mensual de un propietario de vivienda en Buffalo, Nueva York, en $604, un aumento del 108%; y $4,517 en San José, California, un aumento del 161%, según datos de ICE.
“Las tasas de interés más bajas facilitarían los cálculos para muchos y las medidas serían más sensatas. Pero el resultado neto sigue siendo que hay muy pocas viviendas para demasiados compradores”, dijo Andy Walden, vicepresidente de investigación corporativa de ICE. «Hasta que se resuelva este desajuste fundamental, la oferta y la demanda seguirán ejerciendo presión tanto sobre el inventario como sobre la asequibilidad».
¿Qué tasa de interés abriría el mercado?
Si los tipos de interés cayeran al 6%, el aumento mensual de los pagos por la venta de una vivienda hasta un 25% más cara bajaría de un aumento medio del 103% al 88%, una mejora modesta pero bienvenida, según Walden.
Si las tasas de interés cayeran al 5%, un aumento requeriría un pago un 68% más alto, todavía mucho más alto que el promedio a largo plazo del 39%, pero tal vez suficiente para motivar a alguien con una necesidad o un deseo imperioso de mejorar.
Si bien no todos los prestatarios tienen tasas de interés históricamente bajas, son más los que las tienen en los mercados caros porque el punto de equilibrio del costo de refinanciamiento suele ser menor para los prestatarios con saldos más altos y, por lo tanto, tienen más incentivos para hacerlo. También es probable que tenga préstamos con un saldo más alto, por lo que cambiar a una tasa de interés más alta sería aún más costoso. Por esta razón, el efecto de bloqueo es más fuerte en gran parte de California, donde las viviendas son más caras.
Según Redfin, la gran mayoría de los prestatarios actuales, el 88,5%, tienen hipotecas con tipos de interés inferiores al 6%. Alrededor del 59% tiene tasas de interés inferiores al 4% y casi el 23% de los propietarios tienen tasas de interés inferiores al 3%.
Estos porcentajes son ligeramente más bajos que el año pasado porque algunas personas decidieron mudarse el año pasado, pero esto muestra con qué está luchando el mercado, especialmente teniendo en cuenta los altos y crecientes precios de las propiedades.
Un nuevo informe de Zillow muestra que ahora hay un récord de 550 ciudades de «millones de dólares» en los EE. UU., ciudades donde una casa típica vale un millón de dólares o más. Son 59 ciudades más con un millón de habitantes que en 2023, cuando el valor de las propiedades cayó debido al aumento de las tasas hipotecarias.
