Se ve un letrero de «Se vende» afuera de una casa en Nueva York.
Shannon Stapleton | Reuters
La desaceleración del auge inmobiliario, que de otro modo estaría al rojo vivo, ha sido asombrosamente rápida.
El mercado inmobiliario de EE. UU. se disparó durante la pandemia, ya que las personas confinadas en sus casas buscaron nuevos lugares para vivir, impulsadas por tasas de interés en mínimos históricos.
Ahora los agentes de bienes raíces, que alguna vez informaron sobre las colas de compradores afuera de las jornadas de puertas abiertas y las guerras de ofertas en la terraza trasera, dicen que las casas están esperando por más tiempo y los vendedores se ven obligados a bajar sus puntos de vista.
Esto deja a los compradores y vendedores potenciales preguntándose cuál es su posición.
«A medida que las preocupaciones por la recesión pesan sobre las perspectivas de los consumidores, nuestra encuesta muestra que la incertidumbre ha entrado en la mente de muchos compradores», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.
Estos son los factores clave detrás del mercado inmobiliario al revés.
las tasas hipotecarias
El principal impulsor de la desaceleración es el aumento de las tasas hipotecarias. La tasa de interés promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años, que es, con mucho, el producto más popular en la actualidad y representa más del 90% de todas las solicitudes de hipotecas, fue de alrededor del 3% a principios de este año. Ahora es un poco más del 6%, según Mortgage News Daily.
Eso significa que una persona que compre una casa de $400,000 ahora tendría un pago mensual de $700 más que en enero.
Precios altos, poca oferta
Los otros impulsores de la desaceleración son los altos precios y la baja oferta.
Los precios ahora son un 43% más altos que cuando comenzó la pandemia de coronavirus, según el índice nacional de precios de viviendas de S&P Case-Shiller. La oferta de viviendas en venta aumentó un 27% a principios de septiembre en comparación con el mismo período hace un año, según Realtor.com. Si bien esa comparación parece grande, todavía no es suficiente para compensar los años de falta de viviendas a la venta.
El inventario activo sigue siendo un 43 % más bajo que en 2019. Los nuevos listados también bajaron un 6 % a fines de septiembre, lo que significa que los vendedores potenciales ahora están preocupados porque ven que más casas permanecen en el mercado por más tiempo.
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Paul Legere es agente de compras en Joel Nelson Group en Washington, DC. Centrándose en el asediado vecindario de Capitol Hill, dijo que vio que las ofertas aumentaron de 20 a 171 justo después del Día del Trabajo. Ahora llama al mercado «inflado». A modo de comparación: en marzo, solo 65 casas estaban a la venta.
«Este es un aumento de inventario posterior al Día del Trabajo muy tradicional y será muy instructivo ver cómo el mercado absorbe el nuevo inventario en aproximadamente una semana», dijo. «Muy.»
El inventario está teniendo un impacto en todo el país debido a que los constructores de viviendas reducen la producción debido a que menos compradores potenciales recorren sus modelos. Según el censo de EE. UU., los inicios de viviendas unifamiliares cayeron un 18,5 % en julio desde julio de 2021.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, el sentimiento de los constructores de viviendas en el mercado de viviendas unifamiliares cayó en territorio negativo en agosto por primera vez desde una breve caída a principios de la pandemia. Los constructores reportaron ventas más bajas y un tráfico de compradores más débil.
«La política monetaria más estricta de la Reserva Federal y los costos de construcción persistentemente elevados han llevado a una recesión de la vivienda», dijo el economista jefe de NAHB, Robert Dietz, en el informe de agosto.
Algunos compradores estén atentos
Sin embargo, los compradores no han desaparecido por completo a pesar del todavía caro mercado de venta y el igualmente caro mercado de alquiler.
«Los datos sugieren que algunos compradores de vivienda están encontrando un resquicio de esperanza en la forma de enfriar la competencia por el creciente número de viviendas en venta», dijo Hale de Realtor.com. «Especialmente para los compradores que se están volviendo creativos, por ejemplo, al explorar mercados más pequeños, este otoño podría ofrecer una oportunidad relativamente mejor de encontrar una casa dentro del presupuesto».
![Podríamos esperar una caída de los precios de las viviendas en todo el país, dice Robert Shiller de Yale](https://image.cnbcfm.com/api/v1/image/107106074-16608463811660846377-24961127073-1080pnbcnews.jpg?v=1660846380&w=750&h=422&vtcrop=y)
Los precios inmobiliarios finalmente están comenzando a enfriarse. Cayeron un 0,77% de junio a julio, la primera caída mensual en casi tres años, según Black Knight, un proveedor de datos y tecnología hipotecaria.
Si bien la caída puede parecer pequeña, es la mayor caída de precios en un mes desde enero de 2011. También es el segundo peor desempeño de julio desde 1991, después de la caída del 0,9% en julio de 2010 durante la Gran Recesión.
problemas de asequibilidad
Aún así, esta caída en los precios hará poco para mejorar la crisis de asequibilidad causada por el aumento de las tasas hipotecarias. Si bien las tasas de interés cayeron levemente en agosto, han vuelto a aumentar considerablemente esta semana, marcando la semana menos asequible para la vivienda en 35 años.
Actualmente, se requiere el 35,51 % del ingreso medio para pagar el capital mensual y el pago de intereses de la vivienda mediana con una hipoteca a 30 años y un pago inicial del 20 %. Eso es un ligero aumento desde el máximo anterior de 35 años en junio, cuando la relación pago-ganancias alcanzó el 35,49%, según Andy Walden, vicepresidente de investigación y estrategia corporativa de Black Knight.
En los cinco años anteriores a que las tasas de interés comenzaran a subir, la relación entre ingresos y pagos se mantuvo estable en torno al 20%. Aunque los precios de la vivienda aumentaron considerablemente en 2020 y 2021, las tasas de interés en mínimos históricos compensaron los aumentos.
«Dado el gran papel que los desafíos de asequibilidad parecen estar jugando en la dinámica cambiante del mercado de la vivienda, es probable que continúe la reciente caída en los precios de la vivienda», dijo Walden.
![El mercado de la vivienda se desacelera cuando las tasas hipotecarias alcanzan el 6,25%](https://image.cnbcfm.com/api/v1/image/107114203-16624859971662485994-25310867726-1080pnbcnews.jpg?v=1662485996&w=750&h=422&vtcrop=y)
Un nuevo informe de la firma de corretaje de bienes raíces Redfin mostró que si bien la demanda de los compradores de viviendas aumentó un poco en agosto, el reciente aumento en las tasas hipotecarias durante la última semana los puso a dormir de inmediato. Menos personas buscaron en Google «casas en venta» en la semana que finalizó el 3 de septiembre, un 25% menos que hace un año, según el informe.
El índice de demanda de Redfin, que mide las solicitudes de inspecciones de viviendas y otros servicios de compra de viviendas de los agentes de Redfin, mostró que la demanda en los siete días que terminaron el 4 de septiembre aumentó un 18 % desde el mínimo de junio de 2022, pero aún así ha sido interanual. disminuyó un 11% año.
«El mercado inmobiliario siempre se enfría en esta época del año», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, «pero este año espero que el otoño y el invierno sean particularmente fríos, ya que las ventas se agotan más de lo habitual».