En la carrera de casi una década de Eric Farmelant como agente inmobiliario de Miami, nunca había visto a los inquilinos pujar por propiedades en alquiler hasta que la pandemia de coronavirus impulsó la demanda abrasadora de condominios frente a la playa en Florida. Ya no puede mostrar a los clientes cuatro o cinco anuncios, ya que muchas de las propiedades se alquilan de forma invisible.
«Ves inquilinos que pagan el alquiler de un año por adelantado para que se acepte su oferta», dijo Farmelant, que trabaja para Ibis Realty Group.
Los alquileres, a su vez, han aumentado casi un 40 por ciento desde enero de 2021, según Apartment List, lo que sugiere una tendencia más amplia que se extiende por todo el país.
Para los agentes inmobiliarios, los aumentos de alquiler de dos dígitos han sido una bendición para los negocios. Para la Reserva Federal, representan otro obstáculo en su intento de controlar el peor problema inflacionario en décadas.
Dado que se espera poca relajación en el corto plazo, los economistas advierten que las rentas más altas actuarán como un acelerador, manteniendo la presión alcista sobre la inflación incluso cuando el crecimiento de los precios al consumidor para otras categorías se tambalee. Esto complica la tarea de la Reserva Federal de los EE. UU. de tomar medidas contra el aumento de los precios.
«Va a ser difícil decir ‘tenemos la inflación bajo control’ cuando los costos de la vivienda siguen aumentando», dijo Sarah House, economista sénior de Wells Fargo. Ella espera que la alta inflación de alquileres continúe al menos hasta fin de año y, a pesar de cierta moderación compensatoria en otros bienes y servicios, «esto complicará la tarea que tiene por delante la Fed».
Los altos funcionarios prestan mucha atención a la inflación de la vivienda porque es un componente muy importante de la inflación general.
Según algunas estimaciones, los costos de la vivienda representan alrededor de un tercio del índice de precios al consumidor, que aumentó a una tasa anual del 9,1 por ciento en junio, el aumento más rápido desde noviembre de 1981, según la Oficina de Estadísticas Laborales, que excluye elementos volátiles como ya que los alimentos y la energía representan más del 40 por ciento.
En comparación con el mismo período del año pasado, los alquileres aumentaron un 5,8 por ciento después del aumento mensual más grande desde 1986 de un 0,8 por ciento. El alquiler equivalente al propietario, una medida de lo que los propietarios alquilarían por sus propiedades, aumentó un 0,7 por ciento. En general, los costos de vivienda han aumentado un 5,6 por ciento en los últimos 12 meses, el más rápido desde 1991.
La aceleración más fuerte de lo esperado ha restablecido las expectativas de qué tan rápido puede debilitarse la inflación general este año y cuánto más endurecimiento monetario se avecina. La Fed ha dicho que necesita ver una desaceleración significativa en los datos mensuales de inflación antes de que pueda reducir significativamente el ritmo al que está aumentando las tasas de interés.
Los pronósticos de inflación de alquileres dependen en gran parte de la evolución de los precios de la vivienda, que se dispararon durante la pandemia a medida que las personas reestructuraron sus vidas en una nueva era de trabajo desde casa, buscando lugares menos densamente poblados y beneficiándose de tasas hipotecarias ultra bajas. A medida que más compradores potenciales quedaron fuera del mercado, recurrieron a las opciones de alquiler.
Ahora los compradores están siendo descontados por una razón diferente. Los precios de la vivienda están comenzando a caer después de alcanzar otro récord en junio, según datos publicados el miércoles por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero el costo de endeudarse para financiar esa compra se disparó cuando la Fed subió las tasas de interés.
Según Realtor.com, la brecha entre los costos mensuales de propiedad de vivienda y los alquileres se ha ampliado en aproximadamente 25 puntos porcentuales, o casi $500. Solo en junio, las ventas de viviendas según lo informado por la NAR cayeron un 5,4 por ciento, o un 14 por ciento, respecto al año anterior.
«Las personas a las que el mercado de venta les ha dejado fuera de precio recurren cada vez más al mercado de alquiler, y eso también está impulsando la demanda», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
Junto con el hecho de que los precios de alquiler se retrasan alrededor de 18 meses con respecto a los precios de la vivienda, Kathy Bostjancic, economista jefe para Estados Unidos de Oxford Economics, dijo que la inflación de los alquileres podría no disminuir hasta el segundo trimestre de 2023.
Economistas como Ryan Wang de HSBC han revisado al alza sus pronósticos, situando la inflación interanual de los alquileres en más del 7 por ciento hasta principios del próximo año.
«Se están firmando nuevos contratos de arrendamiento a niveles de alquiler mucho más altos que antes y esto está causando que el universo general de alquileres aumente según lo medido por el IPC», dijo.
Además, dada la forma en que el BLS calcula los datos de alquiler, es posible que los efectos inflacionarios más amplios tarden en aparecer en las cifras oficiales. Michael Pond, jefe de investigación global vinculada a la inflación en Barclays, estima que el retraso podría ser de seis a nueve meses.
En febrero, los investigadores de la sucursal de San Francisco de la Fed estimaron que las tendencias actuales del mercado de alquiler agregan 1,1 puntos porcentuales adicionales a la inflación general del IPC tanto en 2022 como en 2023, o 0,5 puntos porcentuales de la medida de inflación preferida del banco central, el índice de gastos de consumo personal. haría . Hasta ahora, estas predicciones se han mantenido.
Lo que podría ayudar a aliviar algunas de esas presiones es una mayor oferta de viviendas, que la administración de Biden está priorizando. Pero los economistas y los expertos en bienes raíces dicen que estos esfuerzos están haciendo poco para aliviar el problema inmediato.
“No tenemos suficientes viviendas. Incluso si construyes más de medio millón de unidades”, dijo Danushka Nanayakkara-Skillington de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. El aumento de los costos de los materiales para los constructores también se trasladaría a los inquilinos, dijo.
Los agentes de bienes raíces y los inversionistas de bienes raíces son más cautelosos ante una recesión que los economistas pronostican para el próximo año, ya que la Fed cumple su compromiso «incondicional» de restaurar la estabilidad de precios. Para Tom Porcelli, economista de RBC Capital Markets, la vivienda probablemente ya esté “solo al comienzo de una recesión”.
«Nos enfrentamos a un período de estancamiento del crecimiento económico debido a las subidas de tipos de la Fed», añadió Fairweather de Redfin.
“Eso reducirá el crecimiento de los precios de casi todo, incluido el alquiler. Pero solo tomará un tiempo para que eso suceda”.