El mercado inmobiliario congelado | tiempos financieros

Buen día El día del inversor de Goldman Sachs ayer no causó mucha emoción. Lo más interesante de Goldman es que ya no es tan interesante y su mejor opción estratégica se está volviendo cada vez menos interesante. Eso dice algo importante sobre cómo ha cambiado la industria financiera. Envíenos un correo electrónico: [email protected] y [email protected]

La recesión inmobiliaria y la simple recesión de siempre

Observamos el mercado de la vivienda cada pocos meses por varias razones. Dado que aproximadamente dos tercios de los estadounidenses tienen una gran parte de su patrimonio neto invertido en el mercado de la vivienda, eso dice algo sobre cuántas personas se sienten financieramente, un sentimiento que alimenta el desempeño de todos los demás mercados. En segundo lugar, debido a que el mercado de la vivienda es sensible a las tasas de interés, el mercado está diciendo algo sobre la transmisión de la política monetaria a la economía real, que es un tema crucial en este momento.

La historia del mercado inmobiliario siempre comienza con las tasas hipotecarias que recientemente cambiaron de dirección después de que las expectativas de inflación aumentaron nuevamente; vea la línea azul a continuación. Esto refleja en parte el aumento en los rendimientos del Tesoro a 10 años. Pero también tenga en cuenta la línea rosa que representa el diferencial entre los rendimientos de los bonos del gobierno y las tasas hipotecarias. Ese diferencial es 130 puntos básicos más amplio de lo habitual, nos dijo Jack Macdowell, del especialista en préstamos hipotecarios Palisades Group. Esto refleja la volatilidad esperada de los precios. Cuando los prestamistas hipotecarios piensan que las tasas podrían cambiar rápidamente, construyen un amortiguador en sus precios:

Cuando las tasas de interés suben, la asequibilidad de la vivienda cae. Aquí hay un gráfico de los pagos de hipotecas de EE. UU. frente a los ingresos de Sam Hall de Capital Economics. Las casas eran tan inasequibles por última vez a mediados de la década de 1980.

El alquiler parece mucho más barato en comparación (gráfico de Goldman, que calcula la asequibilidad de forma ligeramente diferente):

Las tasas de interés más altas no conducen a una caída de precios, como se esperaba, sino a un mercado congelado. Si bien los precios han bajado desde su pico de agosto, según lo medido por el índice de valor de la vivienda de Zillow, han bajado un modesto 1 por ciento:

Los precios pueden ser estables, pero las transacciones bajan ya que tanto la oferta como la demanda sienten frío. Por el lado de la demanda, el shock de las tasas hipotecarias está disuadiendo a los posibles compradores de viviendas y arrastrando hacia abajo las nuevas solicitudes de hipotecas. La breve caída de las tarifas de este año ha dado un impulso a las solicitudes, pero no se ha detenido:

La falta de compradores dispuestos a los precios actuales significa que las casas existentes en venta simplemente no se están vendiendo. El inventario está tirado por más tiempo. La casa unifamiliar mediana que figura en Zillow tiene más de dos meses, la más larga desde principios de 2020. Compare el creciente inventario de casas existentes en venta, que representa alrededor del 90 por ciento de las ventas de casas, con el número que en realidad es vender se convierte en . El número de viviendas existentes en el mercado ha vuelto a los niveles anteriores a la pandemia de coronavirus (Gráfico de Goldman):

Aún así, las ventas de viviendas existentes (línea gris a continuación) son una fracción de lo que eran en 2019. El gráfico Renaissance Macro a continuación muestra las ventas de viviendas existentes y pendientes (las ventas de viviendas pendientes tienden a conducir a las existentes). Aunque las ventas de viviendas pendientes aumentaron en enero, es probable que refleje la caída de las tasas hipotecarias, que se ha revertido. En conjunto, las ventas de viviendas existentes se ven un poco atascadas:

La historia gira en torno a la oferta y la demanda. Las tasas hipotecarias altas seguidas de tasas muy bajas crean un efecto de bloqueo. Los propietarios de viviendas (incluido Rob Armstrong) se aferran a sus hipotecas de tasa fija por debajo del 3 por ciento de por vida. Costaría mucho moverlos. Esto limita la cantidad de inventario de viviendas existente que sale al mercado. Un mercado laboral fuerte también significa que pocos vendedores en dificultades están tratando de vender sus casas con descuento. Si la economía no colapsa (¡podría suceder!), el mercado interno existente podría congelarse por un tiempo.

Debemos reconocer aquí que el nuevo mercado doméstico se ve más saludable. Las ventas de casas nuevas están en aumento y hay más oferta en línea gracias al auge de la construcción durante la pandemia. Por su parte, los constructores no tienen más remedio que mover el inventario y rápido. De acuerdo con Rick Palacios de John Burns Real Estate Consulting, han bajado los precios, y los que tienen derivados de préstamos hipotecarios están ofreciendo tasas de interés más bajas para que la gente tenga una casa. Los constructores ciertamente pueden robar cuota de mercado del mercado doméstico existente.

Pero, de nuevo, las casas nuevas representan solo alrededor del 10 por ciento del mercado, probablemente demasiado pequeñas para marcar la diferencia. Como escribió recientemente Vinay Viswanathan de Goldman:

Las tasas históricamente bajas de viviendas vacantes esencialmente han agotado el stock de viviendas y han reducido significativamente la oferta. La conclusión es que esto implica un impacto moderado de las terminaciones en el equilibrio actual entre la oferta y la demanda de viviendas y, en última instancia, en los precios. Incluso si cada una de las viviendas en construcción se completara y se pusiera en el mercado de inmediato, la oferta mensual de viviendas (la relación entre el inventario y las ventas anuales) seguiría estando por debajo del promedio histórico.

Entonces, ¿qué está paralizando el mercado inmobiliario de EE. UU.? Bueno, el deshielo más simple vendría de la caída de las tasas de interés, lo que restauraría la asequibilidad y ayudaría a que los compradores y vendedores se encontraran en el medio. Otra razón para esperar que el hada de la deflación aparezca pronto es agitar la varita mágica. Pero eso podría no suceder o suceder pronto.

¿Qué tal una caída de precio? Cuando las tasas de interés comenzaron a subir por primera vez, el consenso entre los expertos en bienes raíces (por lo que pudimos ver) fue que, si bien los aumentos de precios se estaban desacelerando o deteniendo, era poco probable que los precios bajaran. El argumento ha sido que las caídas significativas de precios están siendo causadas por vendedores forzados, y no habrá muchos de esos esta vez porque ahora hay muy pocas hipotecas de tasa ajustable (menos del 8 por ciento del total) y porque la calidad del crédito hipotecario ha disminuido desde que la crisis financiera mejoró.

Ahora que las tasas de interés han subido tanto como lo han hecho, más observadores predicen solo una modesta caída en los precios, alrededor del 10 por ciento desde el máximo. Eso tiene sentido, suponiendo que no tengamos otra gran subida de tipos (una posibilidad que no descartaríamos). El suministro es limitado, y luego está el efecto de bloqueo. Esto no es 2008.

Pero incluso si las tasas de interés se mantienen altas, las perspectivas de la economía eventualmente deberían volverse algo más claras y la volatilidad esperada de las tasas de interés debería estabilizarse. En ese punto, el diferencial entre los bonos del gobierno y las tasas hipotecarias debería volver a reducirse hacia la normalidad, respaldando la asequibilidad. En combinación con una ligera caída de los precios, esto podría conducir a una calma parcial del mercado.

¿Qué significa todo esto para la economía en general? Hay dos preguntas aquí. El primero es simplemente cuánto pesa sobre la economía la menor actividad inmobiliaria. El segundo es más complicado: ¿la vivienda es solo la parte de la economía afectada primero por las tasas de interés más altas, seguida de otras partes de la economía con el tiempo?

Sobre la primera pregunta, Dhaval Joshi de BCA Research argumenta que la actual recesión inmobiliaria reducirá la inversión en activos fijos residenciales de alrededor del 4% al 2% del PIB, con poco más de la mitad del daño ya hecho. Si es cierto, la falta de actividad inmobiliaria será un lastre notable pero no enorme para el PIB. Joshi argumenta que la inversión en vivienda es bastante cíclica pero está regresando a niveles consistentes con la cantidad de hogares en el país. Hemos superado este nivel del auge de la pandemia y ahora caeremos por debajo. Su gráfico:

Más difícil es la cuestión de si la recesión inmobiliaria es solo el primer paso en una caída de las tasas de interés. Joshi argumenta que desde la década de 1970, las recesiones de la vivienda (definidas como una disminución del 1 por ciento en la contribución de la inversión en vivienda al PIB) siempre han sido seguidas por recesiones generalizadas. La vivienda es el «canario en la mina de carbón», dice: no nos arrastrará a una recesión, pero muestra lo que tarde o temprano las altas tasas de interés afectarán al resto de la economía.

Tendemos a estar de acuerdo. Otros sectores de la economía son menos sensibles a las tasas de interés que la vivienda. Pero a menos que la economía se enfríe por sí sola, y no lo parece, la Fed no tendrá más remedio que endurecer la política hasta que lo que sucedió con la vivienda ocurra en otros lugares. (amstrong y wu)

una buena lectura

Esa bofetada infame parece estar ayudando a la carrera de Chris Rock. ¡Bien por él!