El mercado inmobiliario actual es una mezcla tóxica de altas tasas hipotecarias, precios altos, oferta escasa y una demanda reprimida extrañamente fuerte, y está disuadiendo a compradores y vendedores por igual.
Los precios ya eran altos debido al aumento de la demanda durante el pico de la pandemia de Covid-19. Ahora la popular tasa hipotecaria fija a 30 años está en 8%, la más alta en décadas, lo que complica aún más las cosas. La demanda hipotecaria está en su nivel más bajo en casi 30 años.
“Me resulta doloroso. Creo que es feo”, dijo el jueves Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily, en “The Exchange” de CNBC.
Durante los dos primeros años de la pandemia de Covid-19, la Reserva Federal redujo su tasa de interés clave a cero e invirtió dinero en valores respaldados por hipotecas. El resultado fueron tasas hipotecarias en mínimos históricos durante dos años seguidos. Eso desató un frenesí de compras que también fue alimentado por un repentino éxodo urbano y la nueva cultura del trabajo desde casa. Los precios de las propiedades aumentaron un 40% desde los niveles previos a la pandemia.
Luego, cuando la inflación aumentó, la Reserva Federal subió las tasas de interés. Irónicamente, esto encareció aún más el mercado inmobiliario. Normalmente, los precios de las propiedades caen cuando las tasas de interés aumentan.
Sin embargo, este mercado se diferencia de los históricos porque también existe una grave falta de oferta. La Gran Recesión de 2008 y la posterior crisis de ejecuciones hipotecarias afectaron especialmente a los constructores de viviendas, dejándolos incapaces de construir lo suficiente durante más de una década. Todavía no han compensado la diferencia.
¿A quién perjudica el mercado inmobiliario actual?
Mientras tanto, los posibles vendedores están atrapados. Tiene pocas ganas de cambiar la tasa de interés actual del 3% por una tasa de interés hipotecaria del 8% para una nueva compra.
«No creo que nadie en mi comunidad de prestamistas hipotecarios esté en desacuerdo con que esto es, en muchos sentidos, peor que la Gran Crisis Financiera en términos de volumen y actividad», dijo Graham del MND.
Tampoco está seguro de cuándo el mercado verá una caída de las tasas de interés. «Pero estamos escuchando a un coro de oradores de la Fed, particularmente la semana pasada, decir de manera muy notable que son agresivos y que pueden esperar y ver qué sucede a medida que la política impacta la economía», dijo.
Las ventas de condominios cayeron en septiembre a su ritmo más lento desde octubre de 2010, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, existen diferencias importantes entre el mercado actual y el período de la crisis de ejecuciones hipotecarias. El número de ejecuciones hipotecarias hoy en día es extremadamente bajo y la mayoría de los propietarios actuales tienen un valor líquido de la vivienda históricamente alto. El hecho de que tantos refinanciaran a tasas de interés históricamente bajas entre 2020 y 2022 también significa que los propietarios actuales tienen costos de vivienda muy asequibles.
Eso también deja estancados a los compradores potenciales.
«Creo que la gente está preocupada y hay una fuerte mentalidad compradora de ‘esperaremos y veremos'». «Mucha gente sólo quiere esperar y ver qué pasa», dijo Lisa Resch, agente de bienes raíces de Brújula en Washington, DC
La NAR ahora está rebajando su pronóstico de ingresos para 2023 a una disminución de hasta el 20%, después de haber pronosticado previamente una caída del 13%.
¿Qué sigue para los precios inmobiliarios?
Los precios son otra historia.
«A partir de este momento, se espera que los precios permanezcan estancados en un 8% a pesar de la escasez de viviendas», añadió Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.
Sin embargo, Yun señaló que los mercados metropolitanos con un crecimiento laboral más rápido y precios relativamente asequibles verán un aumento en las ventas. Señala mercados de Florida como Tampa, Jacksonville y Orlando, así como Houston, Texas y Memphis, Tennessee.
Hoy en día, es probable que los compradores obtengan las mejores ofertas de los constructores de viviendas, especialmente de los constructores de gran producción como: Lennar Y Dr. Horton. Los desarrolladores contribuyen a la asequibilidad ofreciendo tasas de interés más bajas a sus clientes. Esto es algo que normalmente no han hecho en el pasado, al menos no en esta medida.
“Aunque nuestro prestamista hipotecario ha ofrecido préstamos a tasas de interés ligeramente inferiores a las del mercado durante la mayor parte de este ciclo (simplemente para ser competitivos), la recompra total de puntos por el plazo de 30 años del préstamo, a lo que recientemente nos referimos como un incentivo para la construcción , no es que “algo que hemos hecho en ciclos anteriores, al menos no con la amplia mayoría que hacemos hoy”, dijo un portavoz de DR Horton. «Es posible que se haya encontrado en cantidades extremadamente limitadas en hogares seleccionados en el pasado».
¿Qué pasa con el problema de la oferta de vivienda?
La construcción de viviendas unifamiliares está aumentando lentamente, pero aún no puede satisfacer la demanda. El sentimiento de los constructores está cayendo aún más en territorio negativo debido a las tasas de interés más altas, pero el mercado de viviendas nuevas sigue siendo más activo que el mercado de viviendas usadas.
Lo positivo es que los alquileres de apartamentos finalmente se están enfriando gracias a una cantidad récord de nuevos anuncios que llegan al mercado. Esto da a los inquilinos menos incentivos para comprar. Sin embargo, la demanda de propiedades en alquiler está aumentando.
«Parece que la desaceleración de la inflación y un mercado laboral aún fuerte están impulsando la confianza del consumidor y, a su vez, estimulando la formación de hogares entre los adultos jóvenes que serían más propensos a alquilar», dijo Jay Parsons, economista jefe de RealPage.
Cualquiera que todavía quiera actualizarse a una casa más grande o reducirla a una más pequeña se enfrenta a un enigma.
Debido al desequilibrio entre oferta y demanda, los precios siguen subiendo, pero los vendedores son más flexibles. Entonces, un comprador podría comprar ahora a tasas más altas y esperar un descuento, o podría esperar hasta que las tasas bajen.
Sin embargo, si este es el caso, probablemente habrá una avalancha de demanda que conducirá a guerras de ofertas.
