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Los consumidores que buscan ser propietarios de una casa esperan pacientemente un recorte de tasas por parte de la Reserva Federal, que parece dispuesta a tomar esa medida en septiembre.
Pero sin una acción del Congreso, podría producirse otro cambio a finales de este mes que haría temporalmente más difícil en algunas áreas la compra o venta de una casa o la refinanciación de una hipoteca existente.
Esto se debe a que el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (el programa de seguro público patrocinado por el gobierno que es la aseguradora contra inundaciones más grande de EE. UU.) debe renovarse antes del 30 de septiembre para poder continuar emitiendo nuevas pólizas o aumentando la cobertura de las pólizas existentes.
Si está comprando o vendiendo una casa, evite finales de septiembre y principios de octubre.
Jaret Seiberg
Director General y Analista de Política Financiera en TD Cowen
El seguro para propietarios de viviendas generalmente no cubre los daños por inundaciones. Por lo tanto, los consumidores que quieran proteger su casa y su contenido de este riesgo necesitan un seguro contra inundaciones por separado. Los prestamistas hipotecarios pueden exigir a los solicitantes que compren dicha póliza antes de completar la compra de una vivienda, según el riesgo de inundación de la propiedad.
«Se trata de la capacidad de obtener una hipoteca en una zona inundable después del 30 de septiembre», dijo Jaret Seiberg, director gerente y analista de política financiera de TD Cowen. «Sin uno [NFIP] extensión, no podrá obtener una hipoteca en ningún área que requiera seguro contra inundaciones”.
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El Congreso creó el NFIP en 1968 para proporcionar seguros contra inundaciones de bajo costo. La Ley de Reforma del Seguro contra Inundaciones de Biggert-Waters de 2012, que incluía la autorización del NFIP, expiró el 30 de septiembre de 2017. Desde entonces, el Congreso ha extendido la autorización del NFIP 30 veces, pero también expiró brevemente tres veces durante ese período.
«Este ha sido un problema desde hace muchos años, ya que el programa está a punto de expirar y el Congreso, [at the] “En el último minuto, lo volvió a autorizar”, dijo Bryan Greene, vicepresidente de promoción de políticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «Tratamos de prevenir desastres naturales, pero parece que siempre nos enfrentamos a este posible desastre provocado por el hombre porque no actuamos a tiempo».
Qué significaría un fracaso del programa para las ventas de viviendas
Si el NFIP pierde su autoridad, ya no podrá emitir nuevas políticas. Esto también se aplica a las personas cuyos prestamistas exigen un seguro contra inundaciones o desean aumentar la cobertura de las pólizas existentes (incluidos los propietarios que desean refinanciar hipotecas existentes). Así lo dijo un portavoz de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA), que opera el NFIP.
Es posible que la venta de la casa se detenga o se posponga hasta que el comprador pueda obtener un seguro contra inundaciones, dice Jeremy Porter, director de investigación del impacto climático de la First Street Foundation, una organización sin fines de lucro de Nueva York que se concentra en cuantificar los riesgos financieros del cambio climático. . Eso podría significar esperar a que el Congreso vuelva a autorizar el NFIP o buscar cobertura en el mercado privado.
La segunda táctica no es fácil. «Hay muy pocas aseguradoras privadas que ofrezcan algún tipo de seguro contra inundaciones», dice Daniel Schwarcz, profesor de derecho de la Facultad de Derecho de la Universidad de Minnesota que se especializa en leyes y regulaciones de seguros.
«Existen algunos tipos de pólizas muy específicos… pero esencialmente», dijo, el NFIP «es la única opción disponible para el seguro contra inundaciones».
Y si el NFIP expira, podría resultar más difícil encontrar una aseguradora privada: “Si se destruye esa base, el resto del mercado ya no existirá”, dice Seiberg.
Cuando el programa expiró del 31 de mayo al 2 de julio de 2010, el 6% de los agentes inmobiliarios informaron una venta retrasada o cancelada, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Este informe de 2011 estimó que una pausa de un mes en el NFIP podría afectar aproximadamente 40.000 cierres.
«Si está comprando o vendiendo una casa, evite finales de septiembre y principios de octubre», dijo Seiberg de TD Cowen. «No tiene que correr el riesgo de que el seguro contra inundaciones caduque si puede contratarlo antes del 30 de septiembre».
Impacto del fracaso en los propietarios de viviendas
El NFIP asegura a 4,7 millones de asegurados y protege más de 1,28 billones de dólares en activos. Estos asegurados existentes podrían evitarse el impacto de un NFIP caducado, dijo Seiberg.
Según un portavoz de FEMA, las políticas aplicables seguirán vigentes durante una interrupción y el NFIP seguirá pagando las reclamaciones en virtud de esas políticas.
Si la fecha de renovación o vencimiento de su seguro contra inundaciones es alrededor del 30 de septiembre, debe intentar renovarlo lo antes posible, aconseja Yanjun Liao, microeconomista aplicado y miembro de Resources for the Future, una organización de investigación sin fines de lucro en Washington, DC.
“Verifique la fecha de vencimiento y planifique con anticipación”, dijo Liao, cuya investigación se centra en la gestión del riesgo de desastres naturales y la adaptación al cambio climático.
Los propietarios de viviendas que estén considerando refinanciar una hipoteca existente también deberían considerar el momento oportuno a la luz de la fecha límite de reaprobación del 30 de septiembre si su prestamista exige un seguro contra inundaciones.
Por qué la reautorización del NFIP es un círculo vicioso
Debido a las “consecuencias potenciales” de un número limitado de aseguradoras privadas disponibles, el NFIP continúa extendiéndose, dijo Schwarcz.
«Estamos en un dilema», dijo Schwarcz. «Tenemos un mal programa que a nadie le gusta».
«Pero no podemos deshacernos de él porque la gente depende de él y no hay mejor alternativa, y nadie puede ponerse de acuerdo sobre alternativas mejores».
Los críticos suelen señalar que la fijación de precios de las políticas es un problema.
Hasta hace poco, el NFIP se consideraba un programa de seguro subsidiado en el que personas alejadas de la costa pagaban un seguro contra inundaciones para sus residentes en áreas de alto riesgo, dice Porter de la First Street Foundation.
Luego, en 2021, FEMA introdujo Risk Rating 2.0, un nuevo sistema de precios diseñado para reflejar con precisión el costo de arriesgar un área. Los propietarios de viviendas y funcionarios electos en los estados costeros se han opuesto al cambio porque las primas eran demasiado altas.
“De repente, el costo anual del seguro pasó de $800 a miles de dólares”, dijo Porter.
El senador Bill Cassidy (republicano por Luisiana) habló a principios de agosto sobre el costo creciente de las primas del NFIP en su estado de la costa del Golfo y pidió al Congreso que mejorara el programa.
«Mi equipo está trabajando en una solución bipartidista que haga retroceder la Clasificación de Riesgo 2.0 y haga que el seguro contra inundaciones vuelva a ser asequible y responsable», dijo Cassidy en su discurso.
Dado el número de propietarios de viviendas que dependen del programa, es poco probable que el Congreso elimine gradualmente el NFIP por completo, dijo Seiberg.
“El verdadero problema es que el programa de seguro contra inundaciones es una debacle financiera y el Congreso parece incapaz de solucionarlo. En cambio, el Capitolio simplemente está poniendo el problema en suspenso”, dijo.
