Los precios de las viviendas alcanzaron un nuevo récord en abril incluso cuando las tasas hipotecarias aumentaron y la oferta de viviendas en venta aumentó. Normalmente los precios bajarían en tales circunstancias, pero el mercado inmobiliario actual no se parece a ningún otro de la historia reciente.
Según el índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, los precios aumentaron un 6,3 por ciento en abril en comparación con el mismo mes del año pasado. Es el segundo mes consecutivo en que el índice nacional ha subido al menos un 1 por ciento por encima de su máximo anterior.
Aunque se trata de un promedio móvil de tres meses, es importante recordar que estos aumentos de precios se produjeron a pesar del fuerte aumento en la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años en abril, del 6,9 por ciento al 7,5 por ciento, según muestra el Mortgage News Daily.
«2024 sigue de cerca el fuerte comienzo del año pasado, en el que marzo y abril vieron los mayores avances antes de desacelerarse durante el verano y el otoño», dijo Brian Luke, jefe de materias primas, activos reales y digitales de S&P Dow Jones Indices, en un comunicado de prensa. «A medida que comienza el verano, el mercado se encuentra en su punto más alto de todos los tiempos, poniendo a prueba una vez más su resistencia frente a lo que históricamente ha sido una temporada más activa».
La única señal posible de relajación es que los aumentos anuales y mensuales del índice de precios se están desacelerando un poco. En marzo el incremento anual fue del 6,5 por ciento.
Aun así, contribuye a que el mercado inmobiliario actual sea uno de los menos asequibles en la historia de Estados Unidos, tanto para la propiedad como para el alquiler. La carga de los costos de la vivienda ha alcanzado niveles récord, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
Según el estudio, los precios de las viviendas son actualmente un 47 por ciento más altos que a principios de 2020, y el precio de venta medio es ahora cinco veces el ingreso medio de los hogares.
Para los inquilinos, aunque el crecimiento de los alquileres se está desacelerando debido a un fuerte aumento de apartamentos nuevos este año, los precios siguen siendo un 26% más altos que en 2020 y subiendo en tres de cada cinco mercados.
La mitad de todos los hogares inquilinos (más de 22 millones) gastaron más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, lo que el HJCH considera “cargado de costos”. Doce millones de estos hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler.
Para los propietarios de viviendas, $20 millones se consideran una carga de costos en sus pagos mensuales.
Todos estos niveles cargados de costos representan récords.
Los propietarios de viviendas también se enfrentan a un fuerte aumento de las primas de seguros, que según el informe del HJCH aumentarán una media del 21 por ciento entre 2022 y 2023, y los impuestos sobre la propiedad también están aumentando.
Los precios siguen estando sustentados por un desequilibrio entre oferta y demanda. La oferta de viviendas ya era baja antes de la pandemia de Covid, ya que los promotores aún no se habían recuperado de la crisis financiera de 2008. Luego se produjo una corrida relacionada con la pandemia en el mercado inmobiliario que hizo que la oferta cayera a mínimos históricos durante varios años. Las empresas constructoras no pudieron seguir el ritmo.
La oferta está aumentando actualmente, según Zillow, hubo un aumento del 11% en los nuevos listados en abril en comparación con marzo y un aumento del 16% en comparación con abril de 2023. Esto elevó el inventario total de viviendas a la venta un 18% año tras año. Aunque pueda parecer mucho, la oferta sigue siendo bastante escasa, especialmente en comparación con la fuerte demanda.
«El rápido y repentino aumento de las tasas hipotecarias en abril hizo que la asequibilidad de la vivienda fuera aún mayor para muchos compradores potenciales, al tiempo que frenó a algunos que aún podían permitírselo», dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, en un comunicado de prensa. «Como resultado, la proporción de listados con descuento aumentó al 22,4% en abril, el más alto para un abril en los últimos seis años y un aumento significativo desde el 17,2% del año pasado».
Sin embargo, agregó que a pesar de la relativa desaceleración de las ventas en abril, las casas a buen precio se vendieron en solo 13 días, solo tres días menos que en abril de 2023.
En mayo el inventario subió a 3,7 meses. Un suministro de seis meses se considera un mercado equilibrado entre comprador y vendedor.