La gente camina cerca de la entrada de los grandes almacenes Kohl’s el 7 de junio de 2022 en Doral, Florida.
Joe Raedle | imágenes falsas
Kohl’s podría no vender su negocio después de todo. Pero ahora está tratando de vender algunas de sus propiedades, revirtiendo su postura anterior.
El minorista anunció el viernes que había terminado las conversaciones de acuerdo con Franchise Group, propietario de The Vitamin Shoppe, lo que confirma los informes del jueves por la noche de CNBC. En cambio, dijo Kohl, continuará operando como una empresa pública separada.
Durante meses, Kohl’s ha sido presionado por firmas activistas, incluida Macellum Advisors, para que considere vender la empresa, en gran parte para liberar el valor bloqueado en los bienes inmuebles de Kohl’s.
Macellum ha argumentado que Kohl’s debería vender y volver a arrendar algunas de sus propiedades para liberar capital, especialmente durante tiempos difíciles. Sin embargo, Kohl’s se ha resistido a las transacciones de venta con arrendamiento posterior, al menos en gran medida.
Según el director ejecutivo de Kohl, Peter Boneparth, la compañía llegó a un pequeño acuerdo de venta con arrendamiento posterior antes de la pandemia de Covid. Obtuvo una ganancia de $ 127 millones de la venta y arrendamiento posterior de sus centros de distribución y cumplimiento de comercio electrónico de San Bernardino.
Sin embargo, el viernes, Kohl’s señaló específicamente en su comunicado de prensa que su directorio está reevaluando las formas en que el minorista puede monetizar sus propiedades. The Franchise Group había planeado financiar parte de la adquisición de Kohl’s vendiendo parte de los bienes inmuebles de Kohl’s a otra parte y luego arrendándola de nuevo. Esto probablemente le dio a Kohl’s una idea del valor que podría aportar a sus propias tiendas físicas y centros de distribución.
«Ahora tienes un entorno en el que la financiación ha cambiado tanto que en realidad podría ser más atractivo utilizar los bienes raíces como herramienta de monetización», dijo Boneparth en una entrevista telefónica con CNBC.
«Cuando combinas eso con lo que creemos que son los niveles de existencias, se convierte en un ejercicio muy diferente al de un entorno de financiación anterior», explicó. «No es ningún secreto que Kohl’s tiene un activo muy grande en su balance: bienes raíces».
A partir del 29 de enero, Kohl’s poseía 410 tiendas, alquilaba otras 517 y operaba arrendamientos a largo plazo en 238 de sus tiendas. Todas sus propiedades inmobiliarias estaban valoradas en poco más de $ 8 mil millones en ese momento, según muestra una presentación anual.
Ventajas y desventajas
Los defensores de los acuerdos de venta con arrendamiento posterior argumentan que siempre que haya un comprador para la propiedad, es una forma conveniente para que las empresas recauden fondos para el crecimiento futuro. Pero también deja al vendedor con la obligación de cumplir con las obligaciones del arrendamiento, ya que estaría alquilando la propiedad que acaba de vender.
Estos contratos de arrendamiento podrían ser mucho más difíciles de romper y las rentas pueden fluctuar entre los mercados. Kohl’s dijo en su presentación anual que el arrendamiento de una tienda típica tiene un plazo inicial de 20 a 25 años, con cuatro a ocho opciones de renovación de cinco años.
En 2020, Big Lots celebró un acuerdo con la firma de bienes raíces de capital privado Oak Street para recaudar $725 millones de la venta con arrendamiento posterior de cuatro centros de distribución propiedad de la compañía. Proporcionó al principal minorista liquidez adicional justo antes del comienzo de la pandemia de Covid-19.
También en 2020, Bed Bath & Beyond completó una transacción de venta con arrendamiento posterior con Oak Street, en la que vendió aproximadamente 2,1 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales por ganancias netas de $250 millones. Mark Tritton, director ejecutivo de Bed Bath en ese momento, promocionó el acuerdo como un movimiento para recaudar capital para reinvertir en la empresa. Ahora, sin embargo, Bed Bath enfrenta otra crisis de liquidez a medida que las ventas se desploman y Tritton fue despedido de su cargo a principios de esta semana.
Según una persona familiarizada con las discusiones, Oak Street había planeado ofrecer financiamiento al grupo de franquicias como parte del acuerdo de Kohl’s, informó anteriormente CNBC. Un representante de Oak Street no respondió a la solicitud de comentarios de CNBC.
Kohl’s reiteró el viernes su plan de realizar una recompra acelerada de acciones por $500 millones más adelante este año. Redujo su guía de ingresos para el segundo trimestre fiscal, citando una desaceleración reciente en la demanda de los consumidores en medio de décadas de alta inflación.
«El consumidor está claramente bajo una presión aún mayor hoy», dijo la directora ejecutiva de Kohl, Michelle Gass, en una entrevista telefónica con CNBC. «No somos inmunes a eso… pero Kohl’s representa valor. Y en momentos como estos, amplificar ese mensaje es más importante que nunca”.
Agregó que las asociaciones de Kohl con Amazon y Sephora siguen vigentes y son parte de la estrategia a largo plazo de la compañía para atraer nuevos clientes.
«Completar el proceso del panel fue absolutamente la respuesta correcta», dijo.
Las acciones de Kohl terminaron la negociación del viernes con una caída de casi un 20 %, y eventualmente alcanzaron un nuevo mínimo de 52 semanas de $27,65. Las acciones de Franchise Group terminaron el día con una caída del 7,5%, alcanzando un nuevo mínimo de 52 semanas de $31,67 durante la operación.
Macellum no respondió a la solicitud de comentarios de CNBC.
