Casas en Centreville, Maryland, EE. UU., el martes 4 de abril de 2023.
Nathan Howard | alcalde Bloomberg | imágenes falsas
Las ventas de casas de segunda mano en marzo cayeron un 2,4% desde febrero, según un informe mensual de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Ajustado estacionalmente, anualizado, eso es 4,4 millones de unidades. Las ventas fueron un 22% más bajas que en marzo del año pasado.
Es probable que la debilidad se deba a un fuerte aumento en las tasas hipotecarias. Con los precios de las viviendas todavía en niveles históricamente altos, los compradores de hoy son cada vez más sensibles incluso a los movimientos diarios de las tasas hipotecarias. Las ventas de marzo probablemente se basaron en acuerdos firmados en enero y febrero cuando los precios eran volátiles.
La tasa de interés promedio de la popular hipoteca de tasa fija a 30 años estaba en torno al 6,45 % a principios de enero y cayó brevemente por debajo del 6 % a finales de mes, según Mortgage News Daily. Pero las cosas dieron un giro brusco en marzo, ya que la tasa de interés volvió a subir hasta el 6,45 % en la primera semana de marzo y luego siguió subiendo hasta finalizar el mes en el 6,85 %.
«Las ventas de viviendas están tratando de recuperarse y son muy sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias», dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR. “Pero al mismo tiempo, son bastante comunes las múltiples ofertas de viviendas iniciales, lo que significa que se necesita más oferta para satisfacer completamente la demanda. Es un mercado inmobiliario único”.
Si bien la oferta ha aumentado ligeramente, sigue siendo históricamente baja. A finales de marzo, 980.000 viviendas estaban a la venta, un 1% más que en febrero y un 5,4% más que en marzo de 2022. Al ritmo actual de ventas, esto equivale a solo 2,6 meses de oferta. Un suministro de seis meses se considera un mercado equilibrado entre el comprador y el vendedor.
El inventario ahora es un 41% más bajo que antes de la pandemia en 2019. Los nuevos listados disminuyeron un 17% desde marzo de 2022. La razón de la mayor oferta es simplemente que las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, un promedio de 29 días en comparación con los 17 días del año.
Esta escasez de oferta está evitando que los precios de la vivienda se enfríen tanto como algunos habían pronosticado. El precio medio de una vivienda existente vendida en marzo fue de $375.700, un 0,9 % menos que el año anterior. Sin embargo, esa es la lectura más débil desde enero de 2012. A nivel regional, los precios subieron en todas partes excepto en el oeste, donde las casas son más caras.
Este precio medio también indica que se están vendiendo más viviendas en el extremo inferior del mercado. Las ventas de viviendas con un precio de más de $1 millón se redujeron un 29 % desde marzo de 2022, pero las ventas de viviendas con un precio de entre $250 y $500 000 se redujeron menos del 14 %.
«La asequibilidad no es solo un problema para los compradores de vivienda por primera vez, sino también para muchos compradores que repiten y aún no han obtenido una hipoteca», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, y señaló que una encuesta reciente del sitio de listado de viviendas mostró que El 82 % de los posibles vendedores que tuvieron que vender y comprar se sintieron «atrapados» por la baja tasa hipotecaria existente.
«Esto sugiere que tanto la oferta como la demanda de viviendas serán sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias», agregó Hale.
El efectivo sigue siendo el rey del mercado, con transacciones en efectivo que representan el 27 % de las ventas de marzo, un poco menos que el 28 % de febrero, pero aún por encima de los promedios históricos. Los inversores representaron el 17% de los compradores, por debajo del 25% del verano pasado. Los compradores por primera vez representaron el 28% de las ventas, frente al 30% del año anterior. Históricamente, ese porcentaje está más cerca del 40%.
«Los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias más altas son claramente desafíos», dijo Yun sobre las acciones de los compradores por primera vez.