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El mercado de valores respaldados por hipotecas de China se contrajo en casi dos tercios el año pasado después de una ola de pagos anticipados por parte de propietarios que pusieron de relieve el limitado panorama de inversión del país.
El volumen del mercado fue de 363 mil millones de RMB (51 mil millones de dólares) en marzo, en comparación con más de 1 billón de RMB del año anterior, según datos de Fitch Ratings. Los pagos anticipados aumentaron considerablemente el año pasado y están volviendo a aumentar, según la agencia de calificación.
En marzo, las hipotecas utilizadas como garantía para las titulizaciones alcanzaron el nivel más alto del año. Anualmente, esto equivaldría a una tasa de pago anticipado del 43 por ciento, aproximadamente cuatro veces la tasa habitual.
Los analistas dijeron que los datos, que reflejan en parte el impacto de los recortes de los costos de endeudamiento del gobierno, eran una señal de que más hogares optarían por pagar sus deudas en medio de una falta de oportunidades de inversión viables y un entorno económico incierto.
La industria de la titulización, en la que los activos se agrupan y se venden a los inversores como instrumentos similares a los bonos, ofrece una ventana al vasto mercado hipotecario de 38 billones de RMB de China en un momento en que el sector inmobiliario está luchando por revertir una crisis de varios años.
La tasa de pago anticipado a nivel nacional de los valores respaldados por hipotecas inicialmente saltó hasta el 63 por ciento sobre una base anualizada en septiembre después de que los principales bancos estatales anunciaran recortes en las tasas hipotecarias que, según los analistas, estimularon la refinanciación.
La medida fue uno de varios intentos de apoyar el mercado inmobiliario después de una crisis de financiación entre los promotores en 2021 que afectó mucho a la industria de la construcción y a la economía en general.
Tracy Wan, directora de Fitch Ratings, dijo que la agencia de calificación inicialmente consideró el aumento de los pagos anticipados como una consecuencia «única» del cambio de política, ya que los bancos en China en muchos casos están refinanciando un préstamo completo a tasas de interés más bajas. Sin embargo, la “aceleración” de este año puede deberse en parte a que los clientes prefieren pagar sus deudas en efectivo en lugar de invertir activamente.
«Ya antes [the policy change]Estamos observando un aumento constante de los pagos por adelantado. [rate]. Gente [were] Sienten que no tiene sentido pagar una tasa de interés hipotecaria alta cuando las inversiones tienen poco rendimiento para poder pagar la hipoteca”, dijo, citando en particular los bajos rendimientos de los productos de gestión patrimonial.
Los inversores en valores respaldados por hipotecas se enfrentan al “riesgo de pago anticipado”: cuando las hipotecas subyacentes a sus negocios se cancelan anticipadamente y deben encontrar nuevas oportunidades para invertir su dinero a tasas de interés similares.
El mercado hipotecario de China está dominado por los bancos estatales, que son los más grandes del mundo en términos de activos. Según datos del proveedor CN-ABS, no ha habido nuevas emisiones de valores respaldados por hipotecas en China desde 2022.
«Todo tiene que ver con el mercado inmobiliario… cada vez menos gente está comprando casas», dijo Andy Lai, jefe de originación y estructuración de financiación de activos y titulización en Asia Pacífico de BNP Paribas, sobre la disminución de las nuevas emisiones.
«No había muchas oportunidades de inversión en China», añadió, citando «la economía, el desempeño del precio de las acciones» y las «restricciones a la inversión extraterritorial». «Por eso, una de las formas seguras de invertir dinero es liquidar las hipotecas anticipadamente».
Jerry Fang, director de S&P Global, dijo que probablemente había «múltiples factores» detrás de la alta tasa de pagos anticipados. Señaló un aumento en las ventas de propiedades existentes, en contraste con las preocupaciones sobre la compra de viviendas nuevas debido a los problemas de financiación de los promotores.
«Las ventas de viviendas usadas siguen aumentando», afirmó, añadiendo que esto conducirá al reembolso anticipado de algunos préstamos hipotecarios.
Información adicional de Wang Xueqiao en Shanghai