Phoenix supera al resto del país en términos de inflación, al menos en papel

Phoenix está más cerca de ganar la guerra contra la inflación que la mayoría de las otras ciudades. Y la experiencia reciente confirma lo que los economistas y la Reserva Federal han estado insistiendo durante meses pero han luchado por establecer un cronograma preciso: cuando los alquileres caen, la inflación general tiende a caer también.

Los precios al consumidor en Phoenix aumentaron un 2,6% desde abril de 2023 hasta el mes pasado, más lento que la tasa nacional del 3,4% o la de otras áreas metropolitanas rastreadas por la Oficina de Estadísticas Laborales. La inflación en la ciudad ha estado por debajo del 3% desde octubre del año pasado y cayó a sólo el 2,2% en febrero, justo por encima del objetivo de la Reserva Federal del 2% para todo el país.

La desaceleración se produce en la quinta ciudad más poblada del país, a menos de seis meses de una elección presidencial que bien podría decidirse en el condado Maricopa de Phoenix, donde la votación de 2020 fue por estrecho margen a favor del presidente Joe Biden. Pero mientras los estrategas políticos vigilan de cerca la economía de Arizona, también lo hacen los economistas y los banqueros centrales no partidistas.

«La inflación del mercado inmobiliario sigue siendo mi indicador más importante para el futuro inmediato», dijo el mes pasado el presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago, Austan Goolsbee.

Y en Phoenix, en lo que va del año pasado, tanto los alquileres como las ventas de viviendas han disminuido.

Según Redfin, los precios promedio de venta de viviendas en la ciudad en realidad aumentaron un 5,1% desde abril de 2023 hasta el mes pasado, con un promedio de 450.000 dólares. Sin embargo, este aumento se produjo en un contexto de ventas más lentas, con casi un 3% menos de viviendas vendidas que en el período de 12 meses anterior.

Más vendedores de viviendas también parecen estar cediendo en sus precios de venta, que se redujeron en más del 31% de las viviendas de Phoenix en marzo, muy por encima del promedio nacional de casi el 18%, según muestran los datos de Redfin.

«Probablemente ya hayamos superado lo peor de este aumento significativo y sostenido en los alquileres y los precios de las viviendas en Phoenix y volveremos a algo que refleje más fielmente las tendencias normales», dijo Mark Stapp, profesor de corretaje de bienes raíces en la Escuela de Negocios Estatal WP Carey de Arizona. Universidad.

Sheryl Bowden, presidenta de Realty Executives en Phoenix, dijo que en un evento reciente de la industria al que asistió, los agentes de bienes raíces se preguntaban entre sí si iban a hacer visitas.

“Era una mirada prácticamente en blanco por parte de todos”, dijo Bowden. “Se detuvo bruscamente”, dijo sobre el mercado de compra de viviendas.

La desaceleración va acompañada de una disminución de las mudanzas y un aumento de la construcción de viviendas, que en conjunto también ayudan a frenar la inflación de los alquileres.

El crecimiento de la población de la ciudad cayó de una tasa anual del 1,6% en 2019 a solo el 0,4% en 2023, según un análisis del censo publicado el jueves. Al mismo tiempo, Phoenix ahora tiene un alto inventario de alquileres «como nunca antes habíamos visto», dijo Brent Moser, director de Lee & Associates que ha trabajado en el sector de bienes raíces comerciales de la ciudad durante aproximadamente 25 años. Los proyectos concebidos justo antes y durante la pandemia finalmente se están completando después de que problemas en la cadena de suministro retrasaran muchos de ellos.

«Va a ser un período de ajuste doloroso» para los agentes de alquiler, dijo Moser, añadiendo que las tasas de desocupación en algunos complejos de apartamentos llegan al 11%, muy por encima del aproximadamente 6% que considera típico para un mercado saludable.

Pero eso podría ser una buena noticia para los inquilinos, que pueden esperar caídas en los alquileres de entre el 2% y el 4% durante el próximo año o año y medio, según Moser.

Eso no significa que Phoenix o Arizona en su conjunto hayan resuelto sus problemas de asequibilidad de vivienda. Al estado todavía le faltan unas 270.000 unidades de vivienda, con sólo 26 unidades de alquiler disponibles por cada 100 hogares de ingresos extremadamente bajos, estimaron investigadores de la Universidad Estatal de Arizona a principios de este año.

Pero el progreso ha ayudado a bajar los alquileres. El alquiler promedio de un apartamento de una habitación en Phoenix fue de $1,300 en abril, un 7% menos que hace un año, según el sitio web de listados Zumper, en comparación con solo el 0,6% a nivel nacional en el mismo período. Mientras tanto, los residentes de Phoenix se benefician de aumentos salariales anuales que promedian el 5%, lo que aumenta su poder adquisitivo a medida que disminuye la inflación.

La caída de los alquileres en el área metropolitana ha perdido algo de impulso frente al «índice de vivienda» general, que el BLS generalmente utiliza para medir el costo de mantener un techo sobre su cabeza, ya sea alquilando o siendo propietario de una casa. Ese índice aumentó a una tasa anual del 3,5% en Phoenix en abril, más lento que el aumento nacional del 5,5%.

Los costos de la vivienda representan alrededor del 36% del índice de precios al consumidor (un indicador de inflación federal seguido de cerca) y el índice que los refleja es difícil de calcular, en parte porque los costos de alquiler y propiedad de una vivienda varían significativamente.

Por un lado, los arrendamientos significan que los inquilinos normalmente tienen que ajustar sus costos cada año, lo que contribuye a lo que el BLS llama el diseño “bastante complejo” de la encuesta utilizada para determinar los costos de vivienda. Por otro lado, es posible que los pagos de la hipoteca de un propietario no reflejen el valor de mercado de su propiedad. Es por eso que los economistas de BLS utilizan una encuesta de inquilinos para extrapolar cuánto alquiler costaría una casa en un mes determinado, como parte de un rango llamado «alquiler equivalente al propietario» u OER.

«Es en parte un reflejo de la pregunta: ¿Para qué se alquilaría este apartamento si lo alquilara como propietario?», dijo Omair Sharif, fundador de la firma de investigación Inflation Insights.

Por esta razón, los precios de los alquileres –en lugar de los precios de las viviendas– tienen un mayor impacto en la forma en que se mide la inflación. Entonces, cuando los precios de alquiler caen en un área, el costo del alojamiento cae y probablemente también la inflación general del IPC.

En otras ciudades donde las tasas de inflación local están por debajo del promedio nacional (que actualmente incluyen a Houston y Anchorage, Alaska), los menores costos de vivienda también han sido un factor clave, aunque las cifras de las áreas metropolitanas en general pueden ser más volátiles.

Si bien la Reserva Federal puede influir en la demanda aumentando las tasas de interés, lo que indirectamente conduce a tasas hipotecarias más altas, el banco central no puede construir más casas o edificios de departamentos. Sólo puede observar datos inmobiliarios, muchos de los cuales proporcionan una instantánea retrasada, e incorporarlos en sus decisiones sobre tasas.

«Hay una serie de lugares en la economía donde simplemente hay estructuras rezagadas integradas en el proceso de inflación, y la vivienda es una de ellas», dijo el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, el 1 de mayo.

Sharif dice que estos retrasos pueden durar hasta un año y medio, lo que significa que es posible que las caídas de los alquileres en otras ciudades ya estén sacudiendo sus mercados locales, como en Phoenix, sin aparecer todavía en los datos nacionales.

“Lleva un tiempo”, dijo.