La gente cruza el Puente de Londres pasando por el horizonte de la ciudad de Londres.
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LONDRES – Gran Bretaña está liderando la recuperación del mercado inmobiliario de oficinas de Europa, que lleva mucho tiempo estancado. Se espera que la inversión general en este sector siga aumentando en la segunda mitad del año.
El Reino Unido registró transacciones de oficinas por valor de 4.100 millones de euros (4.520 millones de dólares) en los primeros seis meses de 2024, lo que representa casi un tercio (29%) de todas las transacciones de oficinas europeas, según datos de agosto de la empresa inmobiliaria internacional Savills.
Esto representa un aumento de cinco puntos porcentuales en comparación con la proporción promedio de transacciones en la región (24%) en los últimos cinco años y supera las transacciones en Francia con 1.800 millones de euros (13%) y Alemania con 1.700 millones de euros (12%). .
El aumento se produce en medio de una prolongada desaceleración en el sector de oficinas, que sufrió el doble impacto de las reubicaciones laborales posteriores a la pandemia y el paso a tasas de interés más altas. En general, las transacciones de inversión en oficinas europeas cayeron un 21% interanual hasta los 14.100 millones de euros en el primer semestre del año, según muestran los datos de Savills, una caída del 60% en comparación con el promedio de cinco años del primer semestre.
Sin embargo, los analistas de la industria predicen que la actividad se recuperará entre septiembre y finales de año a medida que las tasas de interés sigan cayendo y los inversores busquen formas de capitalizar las oscilaciones de precios.
«Los datos de transacciones del primer semestre van por detrás del sentimiento del mercado, pero confiamos en que los indicadores futuros sean positivos», dijo a CNBC por correo electrónico Mike Barnes, director asociado del equipo de investigación comercial europea de Savills.
La recuperación dividida de Europa
El mercado inmobiliario del Reino Unido fue el primero de Europa en experimentar una caída significativa después de alcanzar su punto máximo en 2022.
Sin embargo, la conclusión anticipada de las elecciones generales de julio y el primer recorte de tipos de interés del Banco de Inglaterra trajeron cierta claridad al mercado y agregaron impulso a la recuperación, particularmente en la capital, dijeron los analistas.
“Londres es un poco líder, en parte porque ajustó los precios antes, más rápido y de manera más significativa”, dijo por teléfono a CNBC Kim Politzer, jefe de investigación inmobiliaria europea de Fidelity International.
Esta recuperación se debe en parte a mayores rendimientos. El rendimiento medio anual de las oficinas en Londres aumentó a más del 6% del valor de la propiedad este año, según datos de MSCI. Sin embargo, en París, Estocolmo y ciudades alemanas como Berlín y Hamburgo, el rendimiento ronda el 4,5%.
Ahora se espera que la recuperación se extienda a otros mercados a medida que el Banco Central Europeo continúa su ciclo de recortes de tasas de interés, reduciendo la carga de la deuda y aumentando la liquidez.
Arquitectura moderna en el distrito de La Défense, el 13 de julio de 2024 en el distrito de La Défense de París, Francia.
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«Uno de los mayores factores que ha frenado la liquidez en el mercado inmobiliario europeo han sido las tasas de interés y la financiación», dijo el jueves el director ejecutivo de Mark, Marcus Meijer, al programa «Squawk Box Europe» de CNBC. «Una tendencia a la baja de los tipos de interés lo permitirá», añadió, señalando unas perspectivas positivas para los próximos 12 a 18 meses.
Irlanda y los Países Bajos, que a menudo siguen de cerca los acontecimientos de Gran Bretaña, están mostrando ahora impulso, según Savills. El sólido crecimiento económico y las mayores tasas de ocupación de oficinas en España, Italia y Portugal también apuntan a fortaleza.
«Desde la perspectiva de la contratación de oficinas, el sur de Europa parece particularmente sólido», dijo James Burke, director del equipo de inversión transfronteriza global de Savills.
En Francia y Alemania -que luchan contra la agitación política y un crecimiento lento- la recuperación aún no es claramente perceptible. Tom Leahy, jefe de investigación inmobiliaria de EMEA en MSCI, dijo que esto se debía en parte a una persistente «brecha en las expectativas de precios» entre compradores y vendedores en estos países.
«Es más grande que nunca. Los mercados tienen mucha falta de liquidez en este momento», dijo Leahy por teléfono, señalando que se esperan más ajustes de precios.
Preocupaciones sobre la rentabilidad
Aun así, las tasas de ocupación de oficinas siguen siendo una preocupación para los inversores. Si bien el regreso al trabajo ha sido sólido en Europa en comparación con los EE. UU. (con tasas de desocupación del 8% y el 22% en general, respectivamente, según JLL), a la ocupación general todavía le queda mucho camino por recorrer.
Según Savills, la ocupación del espacio de oficinas en Europa, medida en metros cuadrados, cayó un 17% en 2023 en comparación con el promedio anterior a la pandemia, lo que indica una falta de expansión o incluso una reducción de inquilinos. Esta tendencia ha aumentado este año: según CBRE, casi dos tercios (61%) de las empresas reportan una tasa promedio de ocupación de oficinas del 41% al 80%, frente a la mitad (48%) de las empresas el año pasado. Casi un tercio espera un nuevo aumento en las cifras de ocupación.
Ahora ha surgido una división entre ricos y pobres a medida que los inquilinos exigen edificios más modernos y funcionales para atraer a sus empleados a volver a trabajar. Por lo tanto, las propiedades en el distrito central de negocios (CBD) con proximidad al transporte público y a los servicios locales tienen una gran demanda y pueden atraer a una amplia gama de inquilinos.
Estos edificios “verdes” de Clase A son escasos y generalmente se alquilan durante la fase de construcción o renovación.
Kim Politzer
Jefe de Investigación para el sector inmobiliario europeo en Fidelity International
«Las microubicaciones dependen de la proximidad a las conexiones de transporte, pero también de la proximidad a zonas con una alta calidad de vida en términos de restauración y ocio, lo cual es clave», afirma Burke de Savills.
Esto se produce en medio de un movimiento más amplio hacia edificios más ecológicos a medida que surgen nuevos requisitos de eficiencia energética en todo el Reino Unido y la UE.
Las oficinas de clase A, normalmente aquellas construidas o renovadas recientemente, representaron más de las tres cuartas partes (77%) de la actividad de arrendamiento de oficinas en Londres en el segundo trimestre de este año, la mayor cifra jamás registrada, según un informe publicado en agosto. muestra la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield.
En un informe de junio, Fidelity dijo que el desempeño ecológico de los edificios podría convertirse ahora en el «atributo más importante» en la nueva fase de inversión. Los propietarios cuyos edificios cumplan con estos requisitos pueden cobrar una “prima verde” y obtener alquileres más altos, dijo Politzer.
«Estos edificios ecológicos de Clase A son escasos y normalmente se alquilan mientras aún se están desarrollando o renovando», dijo.
Esto probablemente conducirá a que «jugadores oportunistas» inviertan en propiedades ecológicas, dijo Politzer, mientras que aquellos que no mejoren podrían verse sometidos a una presión aún mayor. Mientras tanto, se espera que la falta de nuevos desarrollos conduzca a un mayor crecimiento de las propiedades de oficinas de alta calidad en los próximos años.
«De cara al futuro, la limitada cartera de desarrollo sugiere una reducción en el número de nuevos espacios de oficinas que llegan al mercado. Esto debería conducir a una disminución gradual de las tasas de desocupación generales y de la Categoría A y al crecimiento de los alquileres durante el próximo año, particularmente en el extremo superior de el mercado», afirmó en el informe Andy Tyler, director de arrendamiento de oficinas de Cushman & Wakefield en Londres.
