Un inversor «big short» ve una catástrofe en los mercados inmobiliarios

Más de una década después de que una crisis hipotecaria en EE. UU. amenazara con destruir el sistema financiero internacional, un inversionista «a lo grande» ve que se avecina otra catástrofe financiera en el mercado de la vivienda.

Dave Burt, director general de la firma de investigación de inversiones DeltaTerra Capital, cuyo objetivo es ayudar a los clientes a gestionar el riesgo climático, fue uno de los pocos escépticos que reconoció que el mercado inmobiliario estaba al borde del colapso en 2007.

Ayudó a dos de los protagonistas del libro más vendido de Michael Lewis, The Big Short, a apostar contra el mercado hipotecario en el período previo a la crisis financiera mundial de 2008. Al final resultó que, tenían razón y ganaron miles de millones.

Ahora Burt cree que un riesgo climático pasado por alto podría hacer que la historia se repita.

“Siempre estoy buscando estos grandes problemas sistémicos y hay algunas razones para eso”, dijo Burt a CNBC a través de una videoconferencia.

“Profesionalmente, cuando algo tiene un precio incorrecto, como inversionista, que ha sido mi trabajo durante la mayor parte de mi carrera, su principal forma de agregar valor es identificar algo que es demasiado barato para vender a sus clientes para comprar, o algo eso también es caro de vender para su cliente», dijo.

«Desde una perspectiva personal, y esto se basa en parte en esta perspectiva profesional, he visto cómo eso puede afectar la economía y la sociedad y a nuestros más vulnerables cuando esto sale mal. Y realmente estoy pensando en el período post-global después de la crisis financiera aquí en los EE. UU. de 2008 a 2012, donde hubo una gran cantidad de sufrimiento humano».

Burt dijo que la investigación de DeltaTerra Capital sugiere que el 20% de las viviendas de EE. UU. corren un «riesgo material» de precios erróneos debido al riesgo de inundación. Advirtió que, de concretarse, las consecuencias podrían parecerse a la extraordinaria corrección observada durante la crisis financiera mundial.

“Vemos este problema de precios como quizás una cuarta parte del tamaño y magnitud de la [global financial crisis] en general, pero por supuesto muy, muy dañino dentro de estas comunidades expuestas», dijo Burt.

Sus comentarios llegan en un momento en que el mercado de la vivienda está experimentando un gran cambio debido a las tasas hipotecarias más altas y los bancos centrales de todo el mundo continúan luchando contra la inflación elevando las tasas de interés.

A su vez, Burt dice que están surgiendo algunas grietas en los términos del costo del seguro. Señaló que la recuperación de Florida del huracán Ian es un tema que está siguiendo de cerca, particularmente porque esa marejada ciclónica ha descubierto una pesadilla de seguros contra inundaciones para los propietarios de viviendas.

“¿Se convertirán en abismos este año? No estoy seguro», dijo Burt. «Pero observar los fundamentos con la mayor frecuencia en las ventas de viviendas y los inventarios de viviendas muestra que las cosas definitivamente van mal para estas propiedades expuestas».

Si bien la mayoría de los inversores se muestran escépticos sobre el impacto del riesgo climático en sus carteras, un estudio reciente advierte que el mercado inmobiliario de EE. UU. podría estar sobrevaluado en alrededor de $ 200 mil millones debido a los riesgos de inundación no valorados.

El análisis fue publicado en la revista Nature Climate Change a mediados de febrero. El estudio, escrito por investigadores del Fondo de Defensa Ambiental, la Fundación First Street y la Reserva Federal, entre otros, modela los cambios en el riesgo de inundación a nivel de propiedad durante las próximas tres décadas y advierte que los hogares de bajos ingresos son particularmente vulnerables a la propiedad de vivienda. son la depreciación.

«La razón principal por la que creemos que es importante es que el riesgo climático no se incluye en el precio del mercado inmobiliario», dijo a CNBC Jeremy Porter, jefe de impactos climáticos de First Street Foundation.

«Los costos actuales o las valoraciones de las viviendas no tienen en cuenta la realización de ese riesgo real de inundación, y eso no tiene en cuenta que tenemos una enorme sobrevaloración de propiedades en todo el país».

Porter advirtió que existe el riesgo de que los hogares pierdan una parte significativa del valor de su propiedad de la noche a la mañana, ya que las personas siguen sin tener suficiente información sobre los riesgos climáticos al comprar sus casas.

«No es tan descabellado decir que ha llegado a un punto de inflexión», dijo Porter. “Puede ser iglesia por iglesia. Puede ser un punto de inflexión importante en el mercado inmobiliario de todo el país. Pero eventualmente llegarás a un punto de inflexión local o nacional donde habrá algún tipo de explosión de burbujas».

El estudio establece que casi 15 millones de hogares en los EE. UU. están actualmente afectados por inundaciones con una probabilidad del 1 % por año, y se estima que los daños anuales a los hogares superan los 32 000 millones de dólares estadounidenses.

También advirtió que la creciente frecuencia y gravedad de las inundaciones en medio de la profundización de la emergencia climática podría hacer que la cantidad de hogares estadounidenses expuestos a inundaciones aumente en un 11 % y las pérdidas anuales promedio en al menos un 26 % para 2050.

«Cuando compra una casa, una de las consideraciones más importantes es el costo de mantener esa casa, y creo que muchas decisiones importantes se toman en base a eso», dijo Burt.

“En última instancia, creamos nuevos problemas todos los días hasta que las personas tengan buena información sobre cuáles serán esos costos relacionados con el clima. Creo que ese es realmente el punto».

Al reflexionar sobre los hallazgos del estudio, Jesse Gourevitch, becario postdoctoral del Environmental Defense Fund, le dijo a CNBC que la sobrevaluación es más frecuente entre los propietarios de viviendas de bajos ingresos.

Agregó: «Si ocurre una deflación de precios, tiene el potencial de ampliar las disparidades de riqueza en los EE. UU. y exacerbar la desigualdad».

Otro riesgo importante, dijo Gourevitch, es probable que sea el posible impacto adverso en los ingresos fiscales del gobierno local, ya que los ingresos totales del gobierno local suelen depender en gran medida de los ingresos del impuesto a la propiedad. “Y si eso está vinculado a un activo físico que está expuesto al cambio climático, creo que plantea muchos riesgos para la estabilidad de ese flujo de ingresos”, dijo Gourevitch.

Lejos de ser un problema interno, Burt enfatizó que los riesgos climáticos asociados con el mercado inmobiliario de EE. UU. son una gran preocupación para los países de todo el mundo.

«Creo que cuando comienzas a pensar en estos problemas a nivel mundial, comienzas a pensar en el impacto más grande de que los países más vulnerables a menudo también son los más pobres», dijo Burt.

«Es más una crisis humanitaria cuando comienzas a mirar esto a través de una lente global».

Munich Re, la compañía de reaseguros más grande del mundo, experimentó grandes pérdidas económicas en 2022 cuando la crisis climática condujo a eventos climáticos más extremos, como el huracán Ian en los EE. UU. e inundaciones apocalípticas en Pakistán. El reaseguro se refiere al seguro para las compañías de seguros.

Estimó que esas pérdidas totalizaron $ 270 mil millones el año pasado, de los cuales alrededor de $ 120 mil millones fueron cubiertos por seguros. La suma asegurada continúa la tendencia de altos siniestros de los últimos años.

«Al final del día, alguien tiene que pagar por estas pérdidas crecientes», dijo a CNBC Ernst Rauch, jefe de clima y geocientífico de Munich Re. «Asegurado o no, es una carga económica cada vez mayor».

Un área de especial preocupación, dijo Rauch, son las inundaciones repentinas. Este es un tipo específico de inundación en el que la lluvia cae tan rápido que el subsuelo no puede drenarla lo suficientemente rápido.

Citó las inundaciones excesivas en Alemania en 2021, que provocaron el desbordamiento de los ríos que devastaron ciudades en el oeste de Alemania, Bélgica, Austria y partes de los Países Bajos, Suiza y Luxemburgo.

“Eventos de precipitaciones locales y regionales tan extremos están aumentando en muchas regiones, y están subestimados. No importa si estamos hablando de un dueño de casa típico en Alemania o en otras partes del mundo», dijo Rauch.