Según datos de la oficina de estadísticas del país, los precios de las propiedades en China continuaron cayendo y continuaron cayendo en enero a medida que los precios de las propiedades nuevas y usadas continuaron cayendo.
Los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0,5% en enero en comparación con el año anterior, siendo la caída más pronunciada en las principales ciudades como Beijing y Shanghai en comparación con las ubicaciones de segundo y tercer nivel. Las puntuaciones del mercado secundario aumentaron 1,4 puntos porcentuales hasta una caída del 4,9% en las ciudades de primer nivel, dijo el viernes la Oficina Nacional de Estadísticas.
La caída libre de los precios se sumó al sufrimiento de millones de propietarios de viviendas agobiados por hipotecas y la presión de los pagos mensuales mientras la economía se tambalea. Si las propiedades se compraran a un precio elevado que ahora supera el precio de compra, los pagos mensuales serían más dolorosos.
“El precio de esta casa ahora es tan bajo que se paga el depósito completo. [amount] ha sido descartado”, se lamentó en un vídeo a finales del año pasado un bloguero de viajes de YouTube con casi 300.000 seguidores llamado Bacon.
Bacon se quejó de haber comprado un apartamento en el nuevo distrito de Xixian, en la provincia de Shaanxi, en el norte de China, en 2019 a un precio de 11.000 yuanes (1.528 dólares) por metro cuadrado. El precio se disparó hasta los 16.000 yuanes en algún momento después de la epidemia de COVID-19, pero desde entonces ha caído a menos de 10.000 yuanes.
Sin embargo, la alta tasa de interés empeoró a su familia y decidieron reembolsar parte del capital prestado.
“Han pasado cuatro años y hemos reembolsado 31.000 yuanes del capital, pero los intereses pagados superan los 200.000 yuanes. Afortunadamente, el banco redujo la tasa de interés. Cuando tomamos el préstamo era del 5,6%, ahora ha bajado al 4,2%”.
El distrito es un área de desarrollo nacional, dijo Bacon. Aún así, las casas embargadas ocurren con frecuencia y más de 100 unidades están a la venta. Muchos fueron anunciados con urgencia: “El propietario tiene prisa por vender; Recortes de precios y el banco cancela el préstamo”.
«En retrospectiva … [the area] sirvió únicamente para la especulación territorial y la venta de inmuebles. Realmente aquí no hay nada más que precios altos”.
Más al sur, en la ciudad de Chongqing, en el suroeste, un propietario descontento llamado Chen Yi recurrió a las redes sociales para quejarse de que el valor del apartamento de 1 millón de yuanes que pagó en 2021 había bajado en 300.000 yuanes, pero todavía tiene que pagar más de 3.000 yuanes de hipoteca mensual.
«Es como tener sólo 5 yuanes pero tener que gastar 10 yuanes al mes», dijo a Radio Free Asia, añadiendo que lamentaba la compra «porque el precio bajó después de que lo compré».
Precios en caída libre
Según el «Informe sobre el índice de precios de 100 ciudades» de la firma de análisis del mercado inmobiliario Zhongzhi Research Institute, el precio medio de las propiedades residenciales de segunda mano en 100 ciudades chinas importantes cayó a 15.230 yuanes por metro cuadrado en enero, casi un 4% menos que en Hace años.
En el segmento de vivienda nueva, los precios han fluctuado durante más de dos años desde noviembre de 2021.
Otro propietario arrepentido es un hombre de 40 años llamado Wu Qiming. Wu dijo que compró su propiedad impulsado por su familia, que tenía el concepto tradicional: «Una vez que eres dueño de una casa, has sentado las bases». Así que en 2015, Wu pidió un préstamo de más de 500.000 yuanes para comprar una propiedad. en una ciudad del interior de tercera clase en una provincia costera del norte.
Luego vino la pandemia.
“Durante los tres años que duró la pandemia del coronavirus de Wuhan, los ingresos de mi familia fueron casi nulos. No pagué el préstamo durante unos siete meses y el banco me demandó”.
Después de numerosas rondas de negociaciones, su propiedad se salvó de la subasta. El juez le dijo que había demasiadas ejecuciones hipotecarias en su ciudad y que incluso si la propiedad de Wu fuera subastada, era poco probable que se vendiera dentro de tres años.
Según la China Index Academy, las ejecuciones hipotecarias en China han ido aumentando desde 2020, alcanzando un récord de 796.000 unidades en 2023, un aumento interanual del 36,7%. Aproximadamente la mitad son propiedades residenciales, una clara indicación de la carga económica que pesa sobre los titulares de hipotecas.
Aunque el apartamento de Wu escapó a la ejecución hipotecaria, fue confiscado por el gobierno en 2022 para ser demolido y reconstruido. Pero fue un “punto de inflexión” porque las autoridades no sólo prometieron proporcionarle una casa de mudanza, sino que también pagaron una compensación para compensar la diferencia en el espacio habitable. La tarifa fue suficiente para pagar la hipoteca, dijo.
Sin embargo, el camino sigue lleno de obstáculos porque el gobierno local no tiene dinero para construir las casas de mudanzas. Aunque el alquiler de su hogar temporal lo paga el gobierno, no está seguro de cuándo las autoridades lo desconectarán.
Cuando se le preguntó si alguna vez volvería a comprar una propiedad, Wu respondió con un rotundo no.
“Nunca volveré a comprar una casa, por muy barata que sea”.
Sin confianza en sí mismo
La cada vez menor confianza de los inversores en el mercado inmobiliario no augura nada bueno para el sector, lo que a su vez afecta el crecimiento económico general, del cual la industria inmobiliaria ha sido un motor clave. El rápido declive del mercado inmobiliario comenzó cuando los mayores promotores como Evergrande y Country Garden, después de años de deuda excesiva y malas inversiones, desencadenaron una serie de impagos que pusieron a prueba al sistema bancario. También ha acumulado deuda con las autoridades locales, que dependieron de la venta de tierras para financiar el desarrollo de infraestructura y las operaciones gubernamentales.
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En un aparente recurso provisional, Beijing está presionando a los bancos para que apoyen su “lista blanca” de proyectos aprobados. Hasta el 20 de febrero, se habían concedido préstamos por un total de 29.400 millones de yuanes a 162 proyectos en 57 ciudades, en comparación con los 11.300 millones de yuanes antes de las vacaciones del Año Nuevo Lunar, informó la agencia oficial de noticias china Xinhua, citando al periódico estatal Economic Daily.
Según China Real Estate Network, alrededor de 1.292 empresas inmobiliarias se declararon en quiebra entre 2020 y 2023. Evergrande, que cotiza en Hong Kong y que alguna vez fue el desarrollador de vallas publicitarias, recibió el encargo de un residente de Hong Kong Corte Liquidado a principios de este año después de no poder pagar 2,5 billones de yuanes de deuda. Los medios estatales chinos informaron que había hasta 1,62 millones de unidades de “bienes inmuebles sin terminar”, lo que afectaba a 6 millones de propietarios.
El camino del auge a la caída en el sector inmobiliario se remonta a las medidas de control del gobierno, caracterizadas por un endurecimiento de los préstamos en 2017 y 2018, lo que refleja la política del presidente chino Xi Jinping introducida en 2016 de que «las casas para vivir y no están ahí para especular.» cuando los precios estaban en un nivel alto, enfatizó Liu Jinxing, un especialista de la industria de 17 años que ahora vive en Estados Unidos.
“La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital. Una vez que se produce una escasez de crédito, como restringir las compras y los préstamos hipotecarios en algunos lugares y, lo que es más importante, retirar los préstamos para el desarrollo inmobiliario mientras se limitan los préstamos, esto reducirá drásticamente la liquidez del capital de los promotores”.
Esto significa que las empresas inmobiliarias sólo pueden depender de los ingresos de la venta de viviendas para pagar sus préstamos y obligaciones, lo cual resulta estresante. La pandemia de COVID-19 empeoró su situación.
Zou Tao, un experto en inversiones inmobiliarias que defendió la decisión de no comprar una casa en Shenzhen en 2006, cree que muchos gobiernos locales son efectivamente insolventes debido a sus complicados vínculos con el sector inmobiliario.
Las ventas de tierras son una forma rápida y económica para que estos funcionarios locales logren éxito económico y justicia política, lo que conduce a ascensos.
«Pero este modelo de desarrollo es realmente muy perjudicial y ha llevado a la situación actual con muchos edificios sin terminar».
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¿Se alcanzaron precios bajos?
Un experto en la industria inmobiliaria de Shanghai que se hace llamar Liu Yu no lo cree así.
Aunque los precios han caído entre un 13% y un 20% desde el año pasado en comparación con el pico de 2021, la demanda no ha aumentado, ya que el número de grupos de consumidores que buscan propiedades aumentó de ocho a 10 por mes a tres o cuatro.
Despidos masivos en Shanghai y una repostar La crisis del mercado de valores está contribuyendo a la crisis inmobiliaria, dijo Liu, añadiendo que eso no significa que los habitantes de Shanghai «no tengan dinero pero no se atrevan a dar el paso».
Zou señaló que hay un cambio en la forma en que los chinos ven la propiedad: ya no se considera el valor como activo durante el auge inmobiliario de los últimos 20 años. En el futuro, los precios se recuperarán lentamente si los bienes raíces se consideran menos instrumentos financieros y de inversión adicionales y más instrumentos de uso propio. “Se necesitarán al menos cinco años [house prices] recuperarse lentamente”, dijo Zou.
Sin embargo, Wu Jialong, un economista radicado en Taipei, cree que entre cinco y diez años no es suficiente, basándose en la experiencia de Japón. Por lo tanto, predice que China necesitará al menos 20 o incluso 30 años para salir de la tribulación actual.
Wu dijo que China ha entrado en una deflación similar a la de la deuda, ya que las empresas y los individuos están bajo presión para pagar sus deudas y, por lo tanto, tienen que vender activos.
“Cuanto más se vende, más bajos son los precios de los activos. Cuanto más bajen, menos efectivo se podrá movilizar vendiendo activos. Entonces tuvimos que vender más activos, [entering] este círculo vicioso”.
Incluso después de más de 20 años, la economía japonesa aún no se ha recuperado completamente, afirmó.
Traducido por el personal de RFA. Editado por Taejun Kang y Mike Firn.