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La mayoría de los compradores de viviendas estadounidenses que obtienen una hipoteca optan por una opción de tasa fija a 30 años, pero es posible que no se den cuenta de lo inusual que es esta oferta.
«La hipoteca a tasa fija a 30 años es una construcción exclusivamente estadounidense», dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.
Fiel al nombre, una hipoteca de tasa fija a 30 años distribuye el pago a lo largo de 30 años, y la tasa de interés permanece igual durante toda la vida del préstamo.
A menos que refinancie o venda su casa, la tasa de interés que obtiene al inicio de su hipoteca no cambiará, dijo Jacob Channel, economista senior de LendingTree. «Se obtiene exactamente la misma tasa independientemente de lo que haga el mercado en general», dijo Channel.
Según datos gubernamentales analizados por Homebuyer.com, el 89% de los compradores de vivienda solicitaron una hipoteca a 30 años en 2022.
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Los expertos afirman que en EE.UU. es posible una financiación fija a 30 años gracias a los profundos mercados financieros del país.
«Si no tuviéramos el predominio de las hipotecas de tasa fija en el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos, estaríamos viendo niveles mucho más altos de estrés entre los propietarios de viviendas existentes», dijo McBride.
El “todo el motivo” de la hipoteca a tipo fijo a 30 años
El mercado secundario de valores respaldados por hipotecas en Estados Unidos es la «razón completa» de la existencia de la hipoteca de tasa fija a 30 años, explicó McBride.
Aproximadamente la mitad de todas las hipotecas contraídas en Estados Unidos terminan empaquetadas en un título respaldado por hipotecas y vendidas a inversionistas en bonos, dijo.
Aunque los valores respaldados por hipotecas fueron el foco de la crisis financiera y la Gran Recesión, se han realizado mejoras para evitar el riesgo: los prestamistas han fortalecido los procesos de suscripción de hipotecas y mejorado los estándares de suscripción y la valoración de garantías, y ahora existen otras barreras de seguridad que antes no existían. una década atrás.
«Los valores respaldados por hipotecas son atractivos para los inversores en Estados Unidos y en todo el mundo porque su patrocinio gubernamental los convierte en inversiones seguras durante largos períodos de tiempo y ofrece un pago fijo», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, un sitio de corretaje de bienes raíces. .
La tasa de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años es en gran medida similar a la tasa de interés de los bonos del Tesoro a 10 años porque «los bienes raíces estadounidenses son una inversión casi tan buena como un bono del Tesoro estadounidense», dijo.
Sin embargo, los valores respaldados por hipotecas son “sólo una parte de la historia”, dijo Enrique Martínez García, asesor de política económica del Banco de la Reserva Federal de Dallas.
“Hay dos instituciones en el mercado hipotecario estadounidense que están muy específicamente enfocadas en EE.UU.: Fannie Mae y Freddie Mac”, dijo Martínez García.
El seguro que ofrecen Fannie y Freddie es clave para explicar por qué los prestamistas están dispuestos a asumir el riesgo asociado con las fluctuaciones de las tasas de interés, explicó Martínez García.
“En la mayoría de los demás países [that risk] se transmite a los hogares, a los compradores”, dijo.
Incluso en los países donde predominan las hipotecas a tasa fija, tienden a extenderse durante períodos más cortos porque estos países carecen tanto del camino hacia la titulización como de instituciones que asuman el riesgo a largo plazo, dijo Martínez García.
«Esto es lo que falta en muchos otros países», afirmó.
Los compradores de viviendas extranjeros suelen recibir tipos de interés variables
Si bien los compradores de viviendas en otros países normalmente pueden obtener hipotecas a largo plazo o préstamos a tasa fija, la combinación de estas características es inusual en Estados Unidos.
En Canadá, por ejemplo, los propietarios de viviendas pueden obtener una hipoteca a 25 años, pero se espera que la refinancien cada cinco años aproximadamente, dijo Channel.
En el Reino Unido, los propietarios de viviendas pueden obtener hipotecas a tipo de interés fijo, pero éstas sólo duran hasta cinco años.
«Cada pocos años todavía haces algo que hace que tu tarifa cambie», dijo Channel.
La diferencia entre tipos hipotecarios fijos y variables radica en quién corre con el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés, afirmó Martínez García. En el caso de los préstamos a tipo de interés fijo, las instituciones financieras asumen el riesgo. Con los préstamos a tipo variable, los consumidores hacen esto.
