ALMATY, KAZAJSTÁN — En 2013, Bakhyt Nurmuhambetova, una empresaria de Almaty, la ciudad más grande de Kazajstán, creía que estaba invirtiendo en algo parecido al sueño kazajo.
No sólo invirtió los ingresos que tanto le costó ganar en bienes raíces de primera en Astana, la capital del país, sino que también lo hizo a tiempo para capitalizar la afluencia prevista de turistas en la exposición internacional que Astana albergaría dentro de cuatro años.
NurmuhambetovaEl terreno de 350 metros cuadrados del proyecto Expo City daba directamente al lugar destinado al pabellón principal. Planeaba construir una tienda.
El plan les costó casi 95 millones de tenge, poco más de 600.000 dólares en aquel momento.
Pero NurmuhambetovaGracias a una serie de acontecimientos que se repitieron una y otra vez en el mercado inmobiliario kazajo, poniendo de relieve la débil protección de los compradores y el comportamiento predatorio y oportunista por parte de los promotores estatales y privados, el sueño se convirtió en una pesadilla que duró décadas.
El trabajo en el proyecto se estancó en 2014 porque el desarrollador privado del proyecto, Azbuka Zhilya, aparentemente se encontraba en dificultades financieras y no podía continuar con el proyecto. La construcción no se reanudó hasta 2020, tres años después de la Expo y cuatro años después de que el fundador de Azbuka Zhilya, el exlegislador Erkanat Taizhanov, abandonara el país.
En 2016Taizhanov fue arrestado por la policía en Austria después de que Kazajstán emitiera una orden de arresto, pero fue liberado después de un período bajo arresto domiciliario.
Al año siguiente, la Fiscalía General de Kazajstán reconoció que las autoridades austriacas todavía estaban esperando la entrega completa de un caso en el que Taizhanov fue acusado de defraudar a más de 2.000 inversores inmobiliarios en Expo City y varios otros proyectos de construcción por valor de más de 100 millones de dólares para tener engañado.
No está claro cuán activamente las autoridades están buscando su extradición.
En ese momento, Nurmuhambetova se había unido a una cooperativa de inversores de Expo City que había llegado a un acuerdo con una empresa constructora respaldada por el estado, Elorda Kurylys Kompaniyasi (EKK), para completar el proyecto.
Se convenció al representante legal de Nurmuhambetova en la cooperativa, un familiar, para que firmara un acuerdo en su nombre, explicando que era posible realizar cambios en el diseño del proyecto. El acuerdo también establecía que ella estaría dispuesta a aumentar su compensación si ampliaba sus instalaciones.
Un avance rápido hasta el presente: Nurmuhambetova está siendo juzgada por el EKK.
En lugar de la propiedad frente a la Expo que ella pagó, el promotor estatal le ofreció tres espacios separados apartados de la calle, siempre que pueda recaudar 39 millones de tenge adicionales, o 88.000 dólares.
¿Tu otra opción? Acepta un pago de poco más de 200.000 dólares y renuncia a su interés en el proyecto.
Al mismo tiempo, las propiedades frontales del complejo fueron entregadas a otros compradores por un promotor privado con el que EKK había firmado un acuerdo de asociación poco claro.
Y mientras que los inversores en el proyecto original de Azbuka Zhilya se vieron obligados a aceptar parcelas de mala calidad, el promotor privado vende las parcelas orientadas hacia el futuro por unos 750.000 dólares.
«Perdí 11 años de mi vida esperando que se completara la construcción», dijo Nurmuhambetova en una entrevista con The Diplomat.
“¿Es justo que yo también tenga que perder al menos 300.000 dólares ahora?”
Como hongos después de la lluvia
Si un empresario exitoso como Nurmuhambetova puede sufrir grandes pérdidas al invertir en el centro de la capital, no sorprende que los kazajos más pobres y los que compran por primera vez también estén en riesgo.
Las historias sobre fraudes en la construcción y peticiones sobre “dolshiki” (la palabra rusa para los accionistas de proyectos inmobiliarios) son comunes en los sitios web de noticias provinciales.
Aún así, tiene sentido que Almaty y Astana, como ciudades y centros de riqueza más grandes de Kazajstán, hayan sido testigos de algunos de los mayores escándalos de construcción del país. El hecho de que estas historias de desgracias estén sucediendo delante de las narices de las autoridades inevitablemente genera sospechas de que están involucrados funcionarios sin escrúpulos.
Impulsado por el aumento de los precios de la energía, Kazajstán experimentó un enorme crecimiento económico a principios de siglo, que también afectó al mercado inmobiliario. De un año a otro, los precios inmobiliarios aumentaron enormemente.
En 2005, la propiedad más cara de Almaty costaba alrededor de 2.000 dólares por metro cuadrado: una hilera de cabañas cerca de un exclusivo club de bienestar dirigido por Alia Nazarbayeva, la hija del entonces presidente Nursultan Nazarbayev. Al año siguiente, ese máximo había aumentado a entre 6.000 y 7.000 dólares.
En el primer semestre de 2007, la prima rondaba los 10.000 dólares, mientras que el coste había aumentado entre 2.000 y 3.000 dólares en las regiones que no eran de élite.
El ajuste de cuentas no tardó en llegar.
En la segunda mitad de 2007, las olas de una brutal crisis financiera global que se originó en Estados Unidos llegaron a Kazajstán, haciendo estallar la burbuja inmobiliaria allí.
Los bancos kazajos casi inmediatamente dejaron de otorgar préstamos sobre hipotecas no garantizadas, negando ingresos a los promotores y disuadiendo a los compradores. Cuando las empresas constructoras perdieron sus largas líneas de crédito y quebraron, el gobierno formó comisiones.
Las autoridades reconocieron que decenas de miles de compradores se vieron afectados y gastaron cientos de millones de dólares apoyando a los bancos y algunas empresas del sector.
Los compradores, normalmente en forma de cooperativas, consiguieron sentencias judiciales que les permitieron hacerse con la propiedad de proyectos a medio terminar, pero no recibieron ninguna compensación por el tiempo perdido y, en algunos casos, mientras tanto carecían de viviendas alternativas.
Pero todavía tenían que encontrar a alguien que terminara el trabajo. Como resultado, algunos de los que invirtieron entre 2006 y 2007 tuvieron que esperar hasta una década para adquirir su vivienda, mientras que alrededor de 2012 y 2013 comenzó un nuevo boom, esta vez centrado en el capital.
¿Fracaso o colusión de las autoridades?
La ley «Sobre la participación en la construcción», aprobada en 2016, tenía como objetivo mejorar la protección del comprador. Estableció condiciones estrictas para los promotores privados, quienes, según sus regulaciones, sólo deberían poder recibir capital inicial de compradores potenciales si se cumplen estas condiciones.
Los promotores deberían poder demostrar que tienen terreno para construir, tener un permiso de construcción de las autoridades gubernamentales y una garantía de un banco de que la construcción se completará.
Pero la ley no ha logrado lo que se proponía.
en uno Entrevista con Atameken Noticias de Negocios A finales de 2016, un miembro de la comisión gubernamental del Ayuntamiento de Astana para los problemas relacionados con la promoción de viviendas afirmó que sólo en Astana, cinco casos de fraude que involucraban a promotores habían afectado a hasta 10.000 compradores.
Como ejemplo, la comisionada Tatiana Chursina citó el caso de Bakytzhan Toimbetov, un promotor inmobiliario que fue encarcelado después de que su empresa tomó dinero de los accionistas para seis desarrollos de viviendas con nombres como “Praga” y “Tokio”, pero no logró sacar adelante ninguno de ellos.
“La investigación reveló que Toimbetov invirtió el dinero de los accionistas en el negocio de restauración de Almaty. Dado que el negocio de restauración era muy rentable, explicó ante el tribunal, quería utilizar los beneficios para construir la urbanización. Además, también invirtió en una fábrica”, dijo Chursina al medio.
Pero ¿qué pasa con las autoridades? Finalmente, la ley estipula que los desarrolladores deben demostrar que son propietarios del terreno para el proyecto propuesto, tener los permisos apropiados de las autoridades gubernamentales y garantías bancarias antes de atraer compradores. ¿Cómo podían las autoridades no saber que una promoción de viviendas anunciada en enormes vallas publicitarias no cumplía con estas normas?
¿En qué momento el abandono se convierte en complicidad?
Una cosa está clara: tanto las empresas constructoras estatales como las empresas privadas que contratan ganan mucho dinero con la finalización de proyectos de viviendas.
En muchos casos, a las cooperativas les gusta Nurmuhambetova se ve obligada a conformarse con cambios de diseño que hacen que el proyecto sea más rentable y el desarrollo menos conveniente para fines residenciales y comerciales.
Fuentes del sector también señalan que las empresas constructoras contratadas para ejecutar los proyectos también reciben dinero del presupuesto por elementos que ya han sido terminados por el primer promotor.loper – en otras palabras: robar.
Desde que EKK intervino junto con su socio del sector privado Qazaq Invest Build, los costos de construcción del proyecto anteriormente conocido como Expo City se han disparado. Este hecho se refleja en dos documentos – uno titulado «Contrato No. 47» y el otro una adenda a ese contrato – revisados por este autor y firmados por Qazaq Invest Build y la asociación de vivienda.
Los documentos muestran que los costos de construcción aumentaron un 76 por ciento en moneda local y más de un 50 por ciento en términos reales durante un período de poco más de dos años (entre febrero de 2020 y mayo de 2022). Costos básicos para completar el ProEl coste del proyecto asciende ahora a más de 300.000 tenge por metro cuadrado, sin tener en cuenta los costes de paisajismo y conexión a la infraestructura.
Las empresas de construcción privadas entrevistadas por este autor este año dijeron que era posible construir una urbanización de este tipo desde cero y obtener ganancias si el costo se fijaba en 180.000-190.000 tenge por metro cuadrado.
Además, la adenda de 2022 prevé una asignación del equivalente a unos 6 millones de dólares para el aparcamiento subterráneo, aunque ya se ha construido un aparcamiento subterráneo.
El EKK se negó el año pasado a conceder a este autor una entrevista sobre el proyecto Expo City. En una respuesta escrita, la empresa justificó el rechazo con una apretada agenda. Además, la empresa prometió que las obras de construcción finalizarán en el primer semestre de este año. Al parecer eso no sucedió.
El autor también se puso en contacto con Qazaq Invest Build, cuyo beneficiario final, Salamat Akhmetov, es asesor del Ayuntamiento de Astana y representante del partido gobernante Amanat de Kazajstán. No hubo respuesta al momento de la publicación.
